Voglio mettere a reddito un appartamento - opzioni - "locazioni di breve periodo"

Pubblicato da Anna Maria Sanguineti in locazioni, immobili, appartamento, turistico, breve, periodo, vacanze, norme, adempimenti, imposte, tasse, investimento, reddito · Lunedì 15 Lug 2019
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Voglio mettere a reddito un appartamento -“ locazione breve”

Molto spesso arrivano in agenzia persone che, senza avere le idee ben chiare, vogliono locare una loro proprietà.

Provo quindi a dare delle indicazioni di massima sulle possibilità offerte dalla nostra legislazione.

Inizierò a parlare delle locazioni di breve periodo.

Se l’appartamento è arredato e corredato, oggi va di moda cercare di locarlo per brevi periodi ai turisti e quasi tutti pensano che non ci siano preclusioni a ciò ovvero l’appartamento è mio e lo gestisco come voglio e ci siano soltanto utili, o quasi.

La realtà è un po’ diversa: l’appartamento è tuo, ma lo Stato, la Regione Liguria, il Comune e la Questura vogliono dire la loro e bisogna seguire le loro normative sia prima di locare l’immobile sia durante il periodo di locazione.

Prima di tutto chiariamo che per “locazione breve” si intende tutta la normativa relativa alle locazioni per finalità turistiche, da pochi giorni fino a 365 giorni (un anno).

Qui prenderemo in considerazione soltanto la situazione di chi vuole porre in “locazione breve” unità immobiliari di civile abitazione in numero non superiore a tre nell’ambito dello stesso territorio comunale.

L’appartamento deve essere quindi classificato nella categoria catastale da A-1 ad A-11 (esclusa la categoria A-10 dedicata agli uffici) e deve essere provvisto di certificato APE (attestazione prestazione energetica).

L’immobile deve inoltre rispettare le seguenti dimensioni minime come previsto dal Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 e successive modificazioni: L’art.1 del D.M. riporta le altezze minime delle stanze, in sintesi:

– 2,40 mt per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli;

– 2,70 mt per tutti gli altri ambienti della casa.

La regola è valida in tutta Italia, fanno eccezione soltanto le Comunità Montane che possono arrivare a 2,55 mt in virtù delle condizioni climatiche e della particolare tipologia edilizia.

L’art.2 del Decreto riguarda le superfici minime delle camere da letto:

– 9 mq per le camera da letto per una sola persona;

– 14 mq per le camere da letto doppie (o matrimoniali).

Torniamo ad altra burocrazia.

Lo Stato Italiano impone la registrazione dei Contratti di locazione con durata uguale o superiore ai 30 giorni, la registrazione all’Agenzia delle Entrate potrà essere effettuata materialmente o telematicamente, quest’ultima modalità è obbligatoria per i contribuenti che posseggono più di dieci unità immobiliare (intendendosi per unità anche una piccola cantina).

Il regime fiscale potrà essere quello Irpef normale, secondo lo scaglione di reddito del contribuente, oppure potrà esercitare l’opzione per la tassazione cedolare secca, inserendo nel contratto di locazione questa opzione o inviando una raccomandata a/r prima della registrazione del contratto.

Il canone di locazione per le locazioni per finalità turistiche è libero.

Dal 27/04/2019 la Regione Liguria ha imposto per gli AAUT (Appartamenti Ammobiliati ad Uso Turistico) un codice identificativo turistico regionale (CITRA) che viene rilasciato alla fine della procedura informatica con la quale viene effettuata la relativa comunicazione. L’appartamento dovrà essere provvisto di certificazione conformità sia dell’impianto elettrico sia dell’impianto gas sia dell’impianto di riscaldamento, qualora non sia centralizzato e assenso alla locazione ai fini turistici resa dall’eventuale o eventuali comproprietario/i.

Sono soggetti all’imposta di soggiorno coloro che alloggiano nelle strutture turistico ricettive ai sensi della Legge Regionale 32/2014, ma è il soggetto che incassa il canone che è responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno al Comune in cui è ubicato l’immobile.

E’ inoltre necessaria l’iscrizione al portale della Polizia di Stato AlloggiatiWeb e comunicare i nominativi degli ospiti. La comunicazione deve essere effettuata entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti. Ai sensi dell’articolo 17 del TULPS, le violazioni alle disposizioni dell’articolo 109 sono punite con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 206 euro.

Il regime previsto per le “cessioni di fabbricati” è invece applicabile, in luogo di quello previsto dall’Art. 109 TULPS, tutte le volte che l’alloggio assume carattere “abitativo”, in quanto di durata superiore al mese e sulla base di un titolo che conferisca all’utilizzatore le facoltà di uso e godimento esclusivo del bene tipiche del proprietario, dell’usufruttuario e del locatore oppure viene ceduto a cittadino extra UE.

La gestione della locazione comporta poi un costo pubblicitario ad hoc come pure un impegno personale per l’accoglienza iniziale e per il ritiro dell’immobile a fine periodo. Senza contare che l’appartamento dovrà sempre essere consegnato molto pulito, in ordine ed efficiente in tutti i suoi aspetti. Tutto ciò può essere fatto con le proprie energie o pagando qualcuno che si occupi di uno o più degli aspetti necessari, con i relativi costi.

Per tornare al discorso iniziale: nelle locazioni turistiche di breve periodo non è tutto oro.

Certamente bisogna capire quali saranno i periodi che potranno essere effettivamente locati e quale è realmente il relativo canone che, in base all’ubicazione ed alla concorrenza, si potrà ottenere.

Può essere comunque una buona opportunità e, comunque, una alternativa per rendere redditizia la proprietà.