<![CDATA[Le nuove tendenze immobiliari]]> https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/ IT Tue, 01 Sep 2020 17:23:00 +0200 Incomedia WebSite X5 Pro <![CDATA[Crisi economica e politica monetaria]]> imblog
Crisi economica e politica monetaria:
come possono influenzare l’attuale mercato immobiliare?
Stiamo attraversando una grave crisi economica mondiale in moltissimi settori, sarà recessione o una dura depressione dei mercati?
 
La Federal Reserve USA ha reagito abbattendo ancora i tassi di interessi, e la BCE come reagirà sul mercato monetario europeo?
 
Un ulteriore abbattimento dei tassi di interesse aiuterebbe sicuramente a fronteggiare l’attuale recessione ed a gestire il debito scaturito per arginare il Covid-19.
 
Sull’attuale mercato immobiliare una politica di bassi tassi di interesse, secondo me, aiuterebbe il mercato immobiliare sotto un duplice profilo.
 
Direttamente verrebbero aiutati coloro che vorrebbero acquistare una prima casa: l’offerta è molta, i prezzi medi sono scesi, il mutuo a tassi bassi potrebbe spingere ancora un buon numero di persone a lasciare la locazione per un acquisto immobiliare.
 
Indirettamente, a causa di questa riduzione generale dei tassi di interesse, si sta rilevando una attrattiva verso il “mattone qualitativo”, specialmente, da parte di coloro che fino a poco tempo fa riuscivano ad ottenere un buon reddito dai risparmi affidati al sistema bancario o al sistema finanziario.
 
Il desiderio di “casa”, incrementato anche a causa del lockdown dovuto alla pandemia del Covid-19, secondo quello che la mia esperienza attuale sta verificando, si sta sommando al desiderio di concretezza che deriva dal possesso di un immobile.
 
Il tutto in contrasto all’incertezza creata dalla crisi economica e dall’instabilità dei mercati finanziari, amplificate dalla riduzione dei rendimenti del proprio capitale e dalle opportunità che i bassi interessi possono agevolare.
 
La domanda immobiliare continua a rimanere elevata.
 
 
L’immobile, anche in questo periodo così particolare, dà e darà sicurezza al nostro futuro.
 
Il mercato immobiliare attuale sembra dirigersi in questo senso, proiettandoci verso un futuro rilancio della nostra economia.
 
 
Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
 
Posso esserLe di aiuto?
 
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]]> Tue, 01 Sep 2020 15:23:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?crisi-economica-e-politica-monetaria https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000025 <![CDATA[Mercato Immobiliare Qualitativo]]> imblog
La ripresa:
 
tendenze immobiliari nel mercato qualitativo
 
Nel mio precedente blog stavo rispondendo alla domanda: “Quando le previsioni del mercato tendono verso la recessione, se non alla depressione, è meglio locare o acquistare un immobile?”
 
La difficoltà maggiore nella scelta la si trova quando l’obbiettivo del proprio interesse è un immobile qualitativo.
 
Le occasioni sono sempre tante, ma non così facili da trovare perché, in questo caso il valore dell’immobile lo troviamo in nicchie di posizione, in aperture particolari, in oggetti del desiderio che possono non essere “normali” (ampi terrazzi sul mare, vetrate in luogo di muri, ingressi indipendenti, impianti di riscaldamento autonomi, ……….) ……..
 
Gli appartamenti non si possono spostare e chi ha una certa posizione panoramica non ha …….….  chi ha ……… non ha la posizione che uno vorrebbe.
 
A volte, quindi, in attesa del giusto immobile si preferisce locare un appartamento.
 
L’investimento in un immobile qualitativo è sempre premiante, ma è anche sempre maggiore di quello necessario per un immobile che non ha certe caratteristiche di unicità e quindi, se si ritiene che l’impegno economico richiesto sia troppo oneroso rispetto al proprio patrimonio totale, si può optare per la locazione.
 
In questo caso si può riuscire ad ottenere la proprietà che si desidera, non si fa un investimento immobiliare, ma si potrò investire in modo alternativo il proprio capitale.
 
A volte l’opzione locazione è adottata da chi, per lavoro o altri motivi, si deve spostare spesso da una città ad un’altra, pur desiderando vivere sempre al top.
 
La soluzione della locazione fa anche al caso di coloro che, per lavoro o altre esigenze, assumono forti responsabilità e preferiscono non avere proprietà fondiarie su cui i creditori possano rivalersi facilmente in eventuali situazioni negative.
 
 
Ribadisco la speranza, che fortunatamente vedo in molti Italiani, di ritornare a costruire una economia reale, base di una vera ripresa per il nostro Paese.
 
L’immobile, anche in questo periodo così particolare, dà e darà sicurezza al nostro futuro.
 
Il mercato immobiliare attuale sembra dirigersi in questo senso, proiettandoci verso un futuro rilancio della nostra economia.
 
 
 
Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
 
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]]> Mon, 10 Aug 2020 14:31:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?mrcato-immobiliare-qualitativo https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000024 <![CDATA[La ripresa - tendenze immobiliari]]> imblog
La ripresa
 
tendenze immobiliari
 
Avevo chiuso l’ultimo blog affermando che rimanere ancorati a preconcetti non ci farà crescere né come individui né economicamente.
 
Confermo il concetto, ma questo vuole dire porsi molte più domande rispetto a prima e fare scelte non scontate.
 
Una delle domande più frequenti che oggi ci si pone è: “Quando le previsioni del mercato tendono verso la recessione, se non alla depressione, è meglio locare o acquistare un immobile?”
 
Non esiste ovviamente una ricetta uguale per tutti.
 
Ci saranno persone che faranno molta più fatica a pagare un canone di locazione, anche se basso.
 
Ci saranno però persone  che potranno sfruttare la riduzione dei prezzi nei quartieri semicentrali/periferici per poter acquistare la propria casa, pagando una rata di mutuo uguale o inferiore ad un canone di locazione.
 
Altri invece potranno pensare ad investire in immobili per evitare la perdita del potere di acquisto della cartamoneta.
 
Qualcuno preferirà investire in qualcosa di concreto piuttosto che rischiare il proprio capitale nel mercato finanziario, ormai più che mai in mano a speculatori che faranno salire e scendere le quotazioni secondo disegni strategici di ingegneria finanziaria a solo loro favore e a danno, sempre e comunque, dei piccoli investitori.
 
Speriamo di ritornare a costruire una economia reale, base di una vera ripresa per il nostro Paese.
 
L’immobile, anche in questo periodo così particolare, dà e darà sicurezza al nostro futuro.
 
Il mercato immobiliare attuale sembra dirigersi in questo senso, proiettandoci verso un futuro rilancio della nostra economia.
 
 
 
Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
 
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]]> Sun, 09 Aug 2020 09:50:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?la-ripresa---tendenze-immobiliari https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000023 <![CDATA[Post Pandemia - tendenze immobiliari]]> imblog
Post Pandemia
tendenze immobiliari
Come promesso nel mio precedente blog, continuo ad analizzare le attuali tendenze del mercato immobiliare.
Da quasi un mese sono cessati i lockdown e tutti noi abbiamo ripreso a circolare liberamente, anche se con mascherina e misure di distanziamento sociale.
Quello che era nelle previsioni si sta realizzando anche se ci vorrà un po’ di tempo per sedimentare le nuove prospettive e concretizzare compravendite e locazioni di immobili in modo differente rispetto al passato.
La sfida è grande, ma la voglia di cambiamento anche!
La “location”, ovvero la posizione dell’immobile, insieme alla qualità, continuano ad essere la carta vincente, sinonimi di buon investimento oggi, di un facile disinvestimento in futuro e, adesso più che mai, di una vita più serena, meno stressata, più in armonia con l’ambiente.
Il singolo o la famiglia si mette al centro e ricerca un luogo più sano in cui vivere, dove la salute diventa un “must” da non sottovalutare e non più da lasciare tra le opzioni marginali.
L’ecologia, finora rimasta molto teorica e limitata alle manifestazioni, ai programmi televisivi o a letture sull’argomento, sta prendendo carne, si sta concretizzando nella ricerca e nella scelta della zona, dell’ambiente e nella struttura edilizia in cui si vuole vivere.
Esattamente: vivere. Sembra una ovvietà, ma le sirene delle ambulanze circolate per mesi in modo assordante, le immagini dei camion dell’esercito che portavano altrove le persone decedute in numero tale da non poter essere cremate nella propria città, i filmati televisivi che inquadravano operatori sanitari sfiniti e pazienti abbandonati a sé stessi in situazioni critiche, … tutto questo ha fatto toccare la morte a tutti noi, direttamente o indirettamente.
E la vita quindi oggi viene ripensata, non come una ovvietà da percorrere, ma come una occasione unica da valorizzare al massimo.
E da questi presupposti stanno nascendo, nella grande maggioranza delle persone, obiettivi di vita diversi e la casa, che sta tornando focolare e non solo alloggio precario, risente di tutto ciò in modo sinergico.
Gli scenari dei servizi, cambiati improvvisamente a causa della pandemia, stanno mantenendo degli standard avanzati con una logistica sempre più vicina ed a vantaggio del cliente.
Il Governo, supportato ed incoraggiato dall’Unione Europea, mira ad estendere ed incrementare sempre più la tecnologia per poter permettere di lavorare, su tutto il territorio nazionale, a distanza ed a velocità sempre maggiori, a vantaggio soprattutto dei singoli, dei professionisti e degli artigiani, come, ovviamente, delle piccole e medie imprese.
La delocalizzazione sul territorio, tramite sia smartworking sia con processi produttivi in piccole realtà, permetterà di non concentrarci soltanto in alcune aree del paese, ma darà la possibilità di  valorizzare tutto il nostro territorio  e consentirà una vita più a misura d’uomo.
L’offerta immobiliare si dilaterà come mai prima, portando anche un beneficio economico non indifferente per i cittadini.
Non si tratterà di aumentare la cementificazione, ma nella maggior parte dei casi, di ristrutturare le unità immobiliari già esistenti.
Il processo di cambiamento continua … la crisi della pandemia sta portando grandi opportunità per tutti, dobbiamo coglierle.
Rimanere ancorati a preconcetti non ci farà crescere né come individui né economicamente.
Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
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]]> Tue, 30 Jun 2020 14:45:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?post-pandemia---tendenze-immobiliari https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000022 <![CDATA[Covid-19 e le nuove tendenze immobiliari]]> imblog
Covid-19 e le nuove
tendenze immobiliari
Nel mio precedente blog avevo analizzato, in modo molto generico, il cambiamento che, con particolare riferimento all’ambito immobiliare. la pandemia del Covid-19 sta producendo nelle nostre vite.
Ma come stanno cambiando, o potrebbero cambiare, le nostre preferenze immobiliari nell’acquisto?
Dalle richieste dell’ultimo mese si inizia a delineare uno scenario molto diverso da quello precedente al lockdown.
Ovviamente i contesti sono molto differenti a seconda dell’investimento che ciascuno può o vuole fare in un immobile, ma rimangono costanti nella ricerca sia una maggiore metratura sia spazi esterni e, possibilmente, indipendenza o semi-indipendenza.
Chi parte da un capitale più limitato si orienta verso l’entroterra.
Nelle zone di fondovalle si trovano immobili che conservano ancora un buon collegamento autobus verso le cittadine della costa o verso Genova e possono vantare servizi commerciali completi.
Qualcuno preferisce fare un salto di qualità più netto e valuta un acquisto nelle splendide nostre vallate – dalla Val Fontanabuona alla Valle Sturla ed alla Val Graveglia - dove si possono trovare case, rustici o immobili da ristrutturare in contesti molto gradevoli sia in borghi sia in aperta campagna.
La vita in un ambiente di questo tipo, oltre che essere più naturale, è decisamente più economica perché meno condizionata dal consumismo della città e perché più finalizzata al risparmio casalingo, in genere abbinato al lavoro nell’orto per l’autoconsumo, magari accompagnato da qualche gallina per le uova e qualche altro animale da cortile https://www.ruralacademy.it/.
Quello che si perde in vanità si riacquista ampiamente in salute e soddisfazione nel proprio lavoro manuale. Ne abbiamo la riprova quando fiorisce un fiore che ho coltivato, quando posso portare a casa i “miei” ortaggi, quando posso fare la “mia” salsa o la “mia” marmellata o … tante idee realizzate in semplicità, ma con la propria forza ed il proprio ingegno.  
Spesso in questi contesti vi sono comunità molto vive, in contrapposizione all’individualismo imperante nelle città, ed ancora ricche di valori e di storia.
La vita può diventare molto più serena, nonostante le difficoltà!
Continuerò l’argomento nel mio prossimo blog, a presto
Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
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]]> Mon, 11 May 2020 05:45:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?covid-19-e--le-nuove-tendenze-immobiliari https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000021 <![CDATA[Coronavirus ed il futuro della "mia" casa - 2]]> imblog
Coronavirus ed il
 
futuro della “mia” casa _2
 
Riparto dal blog dell’8 di Aprile u.s.
 
Negli ultimi cinquant’anni l’urbanizzazione è cresciuta in maniera esponenziale, gli antichi borghi si sono svuotati, le campagne abbandonate si sono riempite di rovi e spesso di cinghiali e/o di altri animali selvatici.
 
Ci siamo volontariamente allontanati dalla natura, spinti dal mito della comodità a tutti i costi e dalla ricerca del denaro e del successo che le città, ma specialmente gli interessi dei “più grandi”, ci facevano sognare.
 
Qualche sogno si è realizzato, ma a che prezzo?
 
La serenità della vita semplice, del lavoro costante e pesante, ma liberatorio e di soddisfazione si è spesso tramutato in stress, mancanza di senso e vuoto. Il sistema aveva ottenuto il suo risultato: tutti di corsa, pronti a soddisfare bisogni inesistenti per riempire dei vuoti.
 
Oggi possiamo riprenderci la nostra vita.
 
Abbiamo acquisito una nuova sensibilità nei confronti della natura, abbiamo imparato a convivere con noi stessi al chiuso dei nostri ambienti, siamo stati forzatamente privati di tutto ciò di cui in effetti non avevamo bisogno, e stiamo sopravvivendo. Forse stiamo imparando a vivere in modo alternativo, più umano, a partire da noi stessi.
E allora?
 
Le soluzioni abitative ambite negli ultimi decenni, accalcate le une sulle altre, in centri sempre meno a misura d’uomo e sempre più a misura di “consumatore”, adesso ci dovrebbero andare sempre più strette.
 
Possiamo fare tante cose da casa, non abbiamo più la necessità di stare nelle città, possiamo ritornare alla natura, non come miraggio, ma nella vita reale, non per esibizionismo, ma per la salute sia del corpo sia della nostra mente.
 
Affronteremo piano piano le varie possibilità per trovare una casa sempre più vicina alle nostre nuove esigenze di vita.

 
 
Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
 
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]]> Tue, 21 Apr 2020 09:51:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?coronavirus-ed-il-futuro-della--mia--casa---2 https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000020 <![CDATA[Bonus Sociali per la casa]]> imblog
Bonus sociali
 
per la casa
 
 
Faccio una piccola parentesi dall’argomento dei miei precedenti blog.
 
Molte persone, in questo periodo di fermo obbligatorio dal lavoro, si troveranno in difficoltà per adempiere alle loro obbligazioni e quindi ho pensato di fare una piccola panoramica delle possibilità che esistono per trovare una soluzione, anche se parziale, a questi grossi problemi.
 
 
L’ARERA (Autorità di Regolazione Energia Reti e Ambiente),  tenendo conto delle difficoltà dovute al coronavirus, ha deciso di posticipare di 60 giorni le scadenze per la richiesta di rinnovo dei Bonus Energia 2020.
 
Fra le altre misure, ARERA ha stanziato un fondo di 1 milione e mezzo a sostegno dell'emergenza COVID-19. Per maggiori informazioni https://www.csttaranto.it/bonus-energia/ Si sottolinea che annualmente vengono ricevute solo il 30% delle potenziali domande in relazione all’ammontare delle agevolazioni previste dall’ARERA.  Si parla quindi di Bonus Gas, Bonus Elettrico e Bonus Acqua.

"ARERA ha provveduto alla pubblicazione di un documento per sollecitare le aziende fornitrici di utenze a sottostare a precise direttive, quali rimandare la sospensione della fornitura per morosità. Per il pagamento rinviato, non sarà dovuto nessun costo extra per via del ritardo, le date delle bollette verranno prolungate e non vi saranno interessi da pagare per la rateizzazione delle bollette. Per avere maggiori informazioni, vi rinviamo al seguente articolo. "

 
Il Bonus Gas
è una riduzione sulle bollette del gas riservata alle famiglie a basso reddito e numerose. Il Bonus è stato introdotto dal Governo e reso operativo dalla delibera ARG/gas 88-09 dell’Autorità per l’energia elettrica e il gas. Hanno diritto a usufruire dell’agevolazione quei clienti domestici che utilizzano gas naturale con un contratto di fornitura diretto o con un impianto condominiale se il loro indicatore ISEE non è superiore a 7.500 euro. Nel caso di famiglie numerose (con più di 3 figli a carico), l’ISEE non deve invece superare i 20.000 euro.

 
Il Bonus Elettrico
è l’agevolazione che riduce la spesa sostenuta dai clienti domestici per la fornitura di energia elettrica. Introdotto dal Governo con DM 28/12/2007, il Bonus è stato pensato per garantire un risparmio sulla spesa annua per l’energia elettrica a due tipologie di famiglie: quelle in condizione di disagio economico e quelle presso le quali vive un soggetto in gravi condizioni di salute mantenuto in vita da apparecchiature domestiche elettromedicali. https://www.arera.it/it/consumatori/ele/bonusele_ec.htm#

 
Il Bonus Sociale Idrico (o Bonus Acqua)
è l'agevolazione finalizzata a ridurre la spesa per il servizio di acquedotto delle famiglie in condizioni di disagio economico e sociale. Introdotto dall’articolo 3, comma 1, del d.P.C.M. 13 ottobre 2016, in attuazione dell'articolo 60 della Legge 28 dicembre 2015 n. 221 (c.d. Collegato Ambientale), il bonus consente agli utenti domestici di non pagare il quantitativo ritenuto vitale per il soddisfacimento dei bisogni essenziali. Tale quantitativo minimo è fissato in 50 litri al giorno per singola persona (corrispondenti a 18,25 mc/abitante/anno).

 
È in arrivo il bonus Tari 2020, ovvero lo sconto sulla tassa rifiuti introdotto dal Decreto Fiscale collegato alla Legge di Bilancio. Sarà sempre ARERA a definire le regole per poter accedere al bonus Tari, che potrà essere richiesto, presentando domanda, dalle famiglie già beneficiarie degli sconti sulle bollette di luce e gas.

 
Molto importante:
 
esistono anche fondi per morosità incolpevole





oltre ai bonus famiglia


https://www.soldi-e-finanza-online.com/fisco-tasse/bonus-famiglia.aspx che vengono spiegati molto bene in questi articoli.
 
 



Un sincero augurio per una serena Santa Pasqua di Risurrezione e per tanta tanta tanta salute
 
 
Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
 
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]]> Sat, 11 Apr 2020 17:22:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?bonus-sociali-per-la-casa https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/00000001D <![CDATA[Coronavirus ed il futuro della "mia" casa]]> imblog
Il coronavirus ci ha fermati, rinchiusi, nelle nostre case.

 
La casa ha assunto un aspetto ed un ruolo totalmente diverso nella nostra vita rispetto a solo qualche mese fa. Ne è diventato il centro.

 
Strano a dirsi, ma mi ritorna in mente la casa del passato, specialmente le vecchie case alla genovese con al centro la sala, luogo comune di incontro su cui si affacciavano le porte delle altre camere, più intime.
 
E così pure succedeva, in altre tipologie di immobili, con le cucine, veramente abitabili, dove tutta la famiglia si riuniva, non solo per pranzare.
 
La stufa a due bocche o il focolare diventavano il centro di attrazione, specialmente durante la stagione più fredda.
Oggi siamo tutti, o quasi, sempre più tecnologici, ed anche le nostre case si sono modificate in tal senso, qualcuna più e qualcuna meno.

 
Questo periodo di emergenza sanitaria ci ha però ricordato qualcosa di ancora più importante: la casa ci protegge.

 
La casa non è un albergo dove transitare, è una parte importante della nostra vita dove possiamo essere noi stessi e nello stesso tempo coltivare, e fare crescere, ogni giorno, relazioni vere, senza maschere o finzioni.

 
Oggi sappiamo che da casa possiamo anche lavorare, frequentare lezioni di ogni ordine e grado, ordinare la spesa, il pranzo e qualsiasi cosa si trovi sul mercato.

 
Da casa possiamo fare video conferenze, essere connessi con il mondo della produzione, della finanza e con quello fatto di persone reali che possono esserci vicini, vicinissimi, anche se a distanza.

 
Da casa abbiamo imparato che possiamo fare tutto questo e tanto altro ancora.

 
Adesso, però, stiamo anche capendo quanta importanza abbia l’ubicazione della nostra casa, la sua tipologia, l’esposizione, l’inquinamento a cui può essere soggetta, … adesso, potendo, i nostri parametri nella scelta saranno sicuramente diversi.

 
Ne parlerò nel mio prossimo blog.

 
Un sincero augurio per una serena Santa Pasqua di Risurrezione e per tanta tanta tanta salute


 
 
Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
 
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]]> Wed, 08 Apr 2020 15:03:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?coronavirus-ed-il-futuro-della--mia--casa https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/00000001C <![CDATA[Coronavirus ed il futuro del mercato immobiliare]]> imblog
Coronavirus ed il
 
futuro del mercato immobiliare
 
 
Siamo in quarantena ormai da molto tempo...sembra un’eternità …
 
Il coronavirus sta facendo cambiare vita non soltanto a noi Italiani, ma a tutto il mondo perché si è trasformato in una pandemia globale. Quali cambiamenti produrrà nel nostro futuro? Nel mercato immobiliare?
 
Nessuno ha la sfera di cristallo, sappiamo che la storia non riporta casi simili. La crisi del 1929 e del 2007 erano state create dal sistema finanziario e quindi hanno avuto origini ed implicazioni diverse. Adesso attraversiamo una crisi sanitaria grave, mondiale, che avrà implicazioni anche sul sistema produttivo reale. E allora?

 
Partiamo dal primo elemento visibile, quello che notoriamente è sempre il più sensibile ai cambiamenti: il mercato finanziario. E’ precipitato velocemente in “orso” ovvero ha perso il 20%, o forse più, in brevissimo tempo senza speranza di poterlo recuperare. La loro liquidità è scesa vertiginosamente per la carenza di domanda. Le prospettive per le società quotate in borsa sono sicuramente di minori utili e quindi il deprezzamento medio delle azioni dovrebbe esserne la naturale conseguenza.
 
Le obbligazioni “sane” sono rincarate talmente tanto da avere un rendimento nettamente negativo e quindi improponibili come investimento.
 
Il mattone, il buon vecchio mattone nei periodi di recessione rimane appetibile e stabile, garantendo il capitale investito.
 
Ovviamente parliamo di acquisti immobiliare oculati. Non necessariamente speculativi, ma per questo vi rinvio a miei precedenti blog.
 
Certamente abbiamo di fronte a noi una sfida incredibile e dovremo utilizzare tutte le nostre capacità e, mi scusi chi non la pensa come me, tutti i doni che il Buon Dio ci ha dato e ci dona generosamente ogni giorno, abbinati alla scienza ed alla tecnica che l’uomo con tali doni ha saputo creare a vantaggio di tutta l’umanità.
 
Spetta a noi ora cercare di creare un mondo nuovo che dia più spazio sia all’uomo e alla sua umanità sia ad una natura maggiormente preservata e difesa.


Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
 
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]]> Mon, 23 Mar 2020 17:54:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?coronavirus-ed-il-futuro-del-mercato-immobiliare https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/00000001B <![CDATA[Il compenso per la mediazione dell’agenzia immobiliare - 2a parte]]> imblog
Il compenso per la mediazione dell’agenzia immobiliare
2a parte
… segue da un blog precedente …
Acquistare o vendere, dare in locazione o prendere in locazione un immobile non implica la sola ricerca della persona interessata o dell’immobile desiderato.
Affinché ci siano condizioni favorevoli per entrambi le Parti l’agente immobiliare dovrà conoscere e analizzare il mercato per ricercare e valutare l’immobile più giusto per il potenziale cliente.
Ovviamente questo solo non può bastare: bisogna che l’agente immobiliare investa sia nel marketing e nella pubblicità sia nei corsi di formazione nei settori legale, economico, fiscale ed edilizio-urbanistico. Soltanto con una pluralità di conoscenze costantemente aggiornate potrà dare la giusta consulenza e verificare che l’intero processo relativo alla compravendita o alla locazione sia corretto e conforme alle leggi in vigore.
Nel compenso dell’agente immobiliare vengono anche incluse tutte le spese relative alla conclusione dell’affare: spostamenti, telefoniche, ricerca di elementi atti a determinare la reale situazione dell’immobile sia sotto il profilo ipotecario/debitorio sia edilizio urbanistico sia relative ad altre problematiche o irregolarità contrattuali o personali, ….
L’agente immobiliare professionale non si limita quindi soltanto a prendere appuntamenti con i clienti o a mostrare immobili.
Bisogna anche tenere nel giusto conto che le prestazioni di un agente immobiliare risultano gratuite fino al momento in cui non viene messa in piedi una trattativa e questa si conclude positivamente.
… segue in un blog successivo …
Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
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]]> Sat, 15 Feb 2020 09:53:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?il-compenso-per-la-mediazione-dell-agenzia-immobiliare---2a-parte https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/00000001A <![CDATA[Il compenso per la mediazione dell’agenzia immobiliare 1a parte]]> imblog
Il compenso per la mediazione dell’agenzia immobiliare
 1a parte
Incominciamo cercando di capire chi è un agente immobiliare.
 
Un agente immobiliare è un mediatore ovvero, secondo la definizione dell’art.1754 del Codice Civile: ”E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
 
Non tutti possono svolgere l’attività di agente immobiliare, neppure occasionalmente. La legge di riferimento è la n.39 del 1989.
 
Per esercitare la professione di agente immobiliare bisogna essere iscritti al registro delle imprese della Camera di Commercio – al REA per gli Agenti d’Affari in Mediazione (e quindi si deve anche mostrare il tesserino che lo attesta).
 
Chi esercita l’attività senza essere iscritto NON potrà pretendere alcun diritto alla provvigione.
 
Anche se il rapporto con il mediatore nasce per iniziativa di una sola parte, l’altra resta vincolata se ne accetta – anche tacitamente – l’attività di mediazione qualora ciò abbia portato alla conclusione del contratto.
 
L’agente immobiliare ha diritto di ottenere il suo onorario da ciascuna delle Parti intermediate (venditore e acquirente o locatore e conduttore) purché la vendita o la locazione siano riconducibili al suo intervento, fosse anche per l’essersi soltanto limitato a presentare le due Parti e/o a concordare un giorno per la visita dell’immobile.
 
Non rileva l’esistenza di un apposito contratto (conferimento di incarico) stipulato preventivamente, basta aver messo in rapporto le Parti.
 
… segue in un blog successivo …
  
Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
 Posso esserLe di aiuto?]]> Sat, 01 Feb 2020 15:37:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?il-compenso-per-la-mediazione-dell-agenzia-immobiliare-1a-parte https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000019 <![CDATA[metri quadrati commerciali o utili?]]> imblog
Quando si vuole comprare o vendere un immobile c’è un riferimento imprescindibile: i metri quadrati, la superficie di questa unità.
Ma questa superficie è veramente reale?
E quanto questo fattore influenza, positivamente e negativamente, la valutazione ed il prezzo dell’immobile?
Partiamo dall’ultima domanda: la superficie dell’immobile forma la base di qualsiasi buona stima di valore, ma …. Non può essere presa come oro colato perché ci sono superfici e superfici.
Faccio un paio di esempi:
·   ipotesi A) - posso avere un appartamento di mq.120 che ha una distribuzione disorganizzata, ampi corridoi, … e soltanto due camere da letto ed un bagno, oltre a sala e cucina;
·   ipotesi B) – posso avere un appartamento di mq.120 che, con una distribuzione ben organizzata, ha sala, cucina, tre camere da letto e due bagni.
La superficie è identica, ma il valore dei due appartamenti dovrà essere differente in quanto l’unità ipotesi B) mi permette una migliore fruizione degli spazi.
·   Ipotesi C) – posso avere un appartamento di mq.80 composto da sala, cucina, due camere da letto e bagno.
Tra l’ipotesi A) e l’ipotesi C) ho uno scarto di superficie di 1/3, pari a mq.40, ma la fruibilità degli ambienti sarà identica.
Si consideri anche il fattore tassazione che si basa sulla rendita  catastale del cespite. Ancora per poco gli elementi chiavi saranno i vani dell’appartamento, ma, ormai tutto il sistema è pronto, a breve le rendite saranno calcolate prendendo a base la superficie catastale.
Ogni metro catastale in più si convertirà in una maggiore tassazione.
Si consideri anche le spese per il riscaldamento, sia autonomo sia centralizzato.
Un appartamento con una superficie da 80 mq. Avrà un costo di circa 1/3 inferiore a quello di un appartamento di mq.120, ovviamente a parità di altezza, in quanto in questo caso ragioniamo in funzione del metro cubo di spazio da riscaldare.
Si consideri anche i maggiori millesimi che ritroveremo nelle varie tabelle condominiali, perché anche loro hanno come base la superficie, anche se poi vengono corretti da vari parametri.
Non insisto oltre perché penso che il concetto ormai sia chiaro e tutti possono continuare a svilupparlo secondo le proprie esperienze.
Voglio invece sottolineare come sia estremamente importante chiedere ed ottenere una planimetria 1:100, possibilmente copia di quella depositata in Comune per ottenere la concessione edilizia, e quindi poter determinare con sicurezza la reale superficie dell’immobile.
Per quanto riguarda la zona in cui opero, la superficie utile degli immobili viene determinata tenendo conto:
·   della superficie netta di tutti i vani, compresi ripostigli, corridoi e simili;
·   dei muri interni e di quelli perimetrali esterni per intero fino ad uno spessore massimo di cm.50;
·   dei muri in comunione nella misura del 50% fino ad uno spessore massimo di cm.25;
·   della superficie dei vani accessori - quali cantine, soffitte e simili - nella misura del 50% qualora comunicanti con l’appartamento e del 25% qualora non comunicanti;
·   della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva dell’appartamento, nella misura del 30% fino a mq.25, del 10% per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con l’unità abitativa e del 15% fino a mq.25, del 5% per la quota eccedente, qualora non comunicanti;
·   della superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva, nella misura del 10% fino alla superficie dell’unità immobiliare, esclusi gli accessori, e del 2% per superfici eccedenti detto limite;
·   della superficie dei box auto a servizio esclusivo dell’appartamento nella misura del 50%.
E’ di tutta evidenza che in situazioni particolari questi criteri possono anche venire stravolti.
Faccio un esempio:
·   ipotesi D) appartamento sul mare con un terrazzo a livello di mq.30;
·   ipotesi E) appartamento in periferia, tra le case, con un terrazzo a livello di mq.30;
La superficie del terrazzo dell’appartamento ipotesi D) non potrà avere lo stesso peso di quello dell’appartamento ipotesi E) in quanto l’appartamento ipotesi D) acquisterà un valore decisamente più alto per ogni metro quadrato di terrazzo in più che avrà o, meglio, normalmente verrà acquistato quel terrazzo con un appartamento ad esso collegato. Questo per sottolinearne l’importanza.
E così per altri parametri che, pur mantenendo una validità generale, devono essere “pesati” nel contesto in cui vengono inseriti.
Per finire: prima di fare la facile operazione prezzo diviso metri quadrati, bisogna considerare molto attentamente tante altre variabili che formano il vero valore dell’immobile e che facilmente possono essere tralasciate rischiando quindi …. di prendere lucciole per lanterne, come si dice nel linguaggio popolare.
Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
Posso esserLe di aiuto?
]]> Sat, 11 Jan 2020 13:39:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?metri-quadrati--commerciali-o-utili- https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000018 <![CDATA[“usufrutto vitalizio” – “nuda proprietà”]]> imblog
Come si procede all’acquisto – vendita di un immobile
 
“usufrutto vitalizio” – “nuda proprietà”
 
Quando si parla della compravendita di un immobile normalmente si intende la vendita e l’acquisto di una intera proprietà, e non soltanto di una quota o parte di questa.  Per ragioni economiche o di opportunità potrebbe essere interessante vendere anche soltanto l’usufrutto vitalizio di questo bene o acquistarne la nuda proprietà.
 
Che cosa significa? E come si calcola?
 
Partiamo facendo un esempio:
 
Vorrei comprare la proprietà del mio vicino di casa che ha un valore di 300.000 euro affinché, in futuro, possa ospitare mio padre o mio figlio o allargare il mio appartamento.
 
Il mio vicino ha 70 anni, vorrebbe integrare la Sua pensione con un piccolo capitale, ma non vorrebbe lasciare la sua casa.
 
I nuovi coefficienti, utilizzabili dal 01/01/2019, per il calcolo del valore dell’usufrutto e della nuda proprietà applicando il nuovo tasso di interesse legale dello 0,8% sono i seguenti:
 
 
Nel caso in questione il coefficiente è 50,00.
 
Il valore del diritto di usufrutto vitalizio sarà quindi di (300.000 euro x 0,8% x 50,00=) €.120.000.
 
 
In questo caso il mio vicino, pur rimanendo nella sua casa fino alla fine dei suoi giorni o disporne come meglio riterrà opportuno, avrà a disposizione un capitale pari al 40% del valore.
 
 
Io, al contrario, posso acquistare la proprietà che mi interessa al 60% del suo valore, dilazionando l’investimento ed evitando di pagare interessi e spese alle banche o alle finanziarie.
 
 
Ne consegue che il coefficiente è tanto più elevato quanto inferiore è l’età dell’usufruttuario.
 
 
Il valore della nuda proprietà risulta dalla differenza tra il valore della proprietà e il valore dell’usufrutto.
 
 
Semplificando, l‘usufruttuario continuerà a pagare tutte le imposte e le spese ordinarie, condominiali e non.
 
Il nudo proprietario dovrà pagare tutte le spese di natura straordinaria.
 
 
Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
 
Posso esserLe di aiuto?
 
]]> Sat, 09 Nov 2019 15:57:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?-usufrutto-vitalizio-----nuda-proprieta- https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000017 <![CDATA[“caparra confirmatoria” – “acconto prezzo”]]> imblog
Come si procede all’acquisto – vendita di un immobile
“caparra confirmatoria” – “acconto prezzo”
Negli articoli relativi sia alla proposta di acquisto di un immobile sia al contratto preliminare di compravendita ho accennato ad importi consegnati alla parte venditrice come  “caparra confirmatoria”.
Se chi ha sottoscritto la proposta, o il preliminare, adempie a tutte le obbligazioni ivi assunte l’importo consegnato come caparra confirmatoria diventerà acconto sul prezzo che dovrà ancora versare al venditore.
Se chi ha sottoscritto la proposta, o il preliminare, fosse inadempiente o non intendesse più perfezionare l’acquisto perderà l’importo versato come caparra confirmatoria e la parte venditrice potrà recedere dal contratto e trattenere quanto ricevuto, rimanendo proprietaria dell’immobile.
Se la parte venditrice, dopo aver incassato la caparra confirmatoria, fosse inadempiente o non volesse o non potesse perfezionare l’Atto Pubblico, la parte acquirente potrà recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra versata.
Se la parte acquirente volesse assolutamente diventare proprietaria dell’immobile può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria e chiedere l’esecuzione coattiva del contratto preliminare stipulato o la sua risoluzione con relativo risarcimento del danno.
Fiscalmente la caparra confirmatoria è tassata con lo 0,50% mentre l’acconto prezzo è tassato con il 3%, ma in questo caso gli importi pagati potranno essere scalati dall’ imposta di registro che dovrà essere versata a mani del Notaio al momento dell’atto notarile di compravendita.
Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
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]]> Fri, 18 Oct 2019 08:18:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?-caparra-confirmatoria-----acconto-prezzo- https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000016 <![CDATA[“preliminare di vendita”]]> imblog
Come si procede all’acquisto – vendita di un immobile
“preliminare di vendita”
Nella proposta di acquisto di un immobile, come ho scritto nell’articolo precedente, deve essere indicata la data entro cui sottoscrivere il contratto preliminare di compravendita, a meno che non sia stato concordato di saltare questo passaggio e andare direttamente alla sottoscrizione dell’atto notarile.
Con il contratto preliminare di compravendita(detto anche compromesso) venditore ed acquirente si obbligano giuridicamente, con efficacia vincolante tra loro, ad alienare e ad acquistare l’immobile. Il trasferimento della proprietà avverrà però soltanto con l’atto notarile.
Mentre nella proposta di acquisto vengono indicati soltanto i dati essenziali dell’immobile oggetto di compravendita, nel contratto preliminare di vendita la descrizione dovrà essere molto più circostanziata, dovranno esservi tutti i dati della parte acquirente e della parte venditrice, dovrà contenere gli estremi degli atti di provenienza, dovranno esservi inserite tutte le servitù, clausole, situazione edilizia, catastale, …… riportate negli atti precedenti o attualmente esistenti e tutto quanto possa essere importante che l’acquirente conosca prima dell’atto definitivo di trasferimento.
L’importo consegnato in questa sede potrà essere sempre una caparra confirmatoria oppure un acconto prezzo, come sarà stato concordato nella proposta di acquisto.
Se non fosse stata sottoscritta in precedenza una proposta di acquisto, il contratto preliminare di compravendita dovrà essere sottoposto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate pagando le relative imposte sia di bollo sia di registro.
Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
Posso esserLe di aiuto?
]]> Fri, 18 Oct 2019 08:12:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?-preliminare-di-vendita- https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000015 <![CDATA[Proposta di acquisto di un immobile]]> imblog
Come si procede all’acquisto – vendita di un immobile
 
“proposta di acquisto”
 
Negli ultimi blog ho analizzato il contratto di locazione nelle sue varie possibilità, in questo articolo invece inizierò una nuova serie per chiarire le varie fasi che si dovranno percorrere per arrivare all’atto notarile di compravendita di un immobile.
 
Chi vuole acquistare un immobile sottoscriverà una proposta di acquisto, irrevocabile per alcuni giorni, con la quale offrirà alla Parte venditrice un importo prezzo specificandone le condizioni di pagamento.
 
Il bene immobile dovrà essere descritto con la massima precisione e, normalmente, la proposta dovrà essere condizionata in modo tale che la proprietà sia a lui venduta in regola con le norme edilizie, catastali, urbanistiche e fiscali oltre ad essere libera da iscrizioni, trascrizioni e oneri di qualunque natura.
 
Per garantire la serietà della proposta dovrà essere lasciato, normalmente a mani dell’agente immobiliare professionale che conduce la mediazione, un assegno intestato alla Parte venditrice quale deposito cauzionale, indicandone accuratamente i dati sulla proposta.
 
Dovranno essere indicati i tempi e gli importi dei pagamenti successivi, come pure entro quando dovrà essere sottoscritto l’atto notarile di compravendita dell’immobile ed il conseguente saldo prezzo.
 
Se la Parte venditrice dell’immobile accetterà totalmente la proposta di acquisto la somma consegnata quale deposito cauzionale diventerà caparra confirmatoria. In questo caso l’impegno alla compravendita dell’immobile é concluso per cui dovrà essere obbligatoriamente registrata all’Agenzia delle Entrate pagando le relative imposte sia di bollo sia di registro.
 
Qualora la proposta non venisse accettata nei termini stabiliti, il mediatore dovrà immediatamente restituire l’assegno a chi ha sottoscritto la proposta.

 
Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
 
Posso esserLe di aiuto?
]]> Sat, 14 Sep 2019 10:01:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?proposta-di-acquisto-di-un-immobile https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000014 <![CDATA[Contratto di locazione agevolata]]> imblog
Voglio mettere a reddito un appartamento
 
locazione residenziale  -  “agevolata”
 
Dopo aver analizzato gli elementi comuni ai contratti “residenziali” ed alle locazioni “base” focalizzerò ora l’attenzione sul contratto di locazione “agevolata”.
 
Questi contratti non sono liberi ovvero sia il testo sia il canone vengono determinati da accordi locali delle reciproche parti sindacali ovvero tra quelle della proprietà edilizia e quelle dei conduttori . In linea di massima questi contratti di locazione possono essere sottoscritti a vantaggio delle proprietà in Comuni ad alta tensione abitativa ed in Comuni limitrofi.
 
Questo contratto dovrà avere una durata non inferiore a 3 anni, decorsi i quali il contratto si rinnoverà obbligatoriamente per altri 2 anni con solo 7 eccezioni:
 
1)      quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
 
2)     quando il locatore, persona giuridica, …con finalità pubbliche, sociali,… intenda destinare l’immobile all’esercizio delle proprie attività .. ed offra al conduttore altro immobile idoneo ….;
 
3)     quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;
 
4)     quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità …
 
5)     quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione …
 
6)     quando …  il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
 
7)     quando il locatore intenda vendere l’immobile.
 
Attenzione: 36 mensilità del canone dovranno essere corrisposti al conduttore qualora la causa del non rinnovo contrattuale risulti non veritiera o, in alcuni casi, dovrà essere ripristinato il rapporto di locazione.
 
Per quanto riguarda la durata contrattuale il conduttore potrà dare disdetta anticipata, in tutti i casi, anche se la legge cita “qualora ricorrano gravi motivi”, inviando raccomandata con ricevuta di ritorno almeno sei mesi prima della data del rilascio dell’immobile.
 
Alla scadenza di proroga biennale ciascuna delle parti ha  il diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo, comunicandolo con raccomandata a/r almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza di questa comunicazione il contratto si rinnoverà di altri 2 anni alle stesse condizioni.
 
Il canone di locazione, come detto, viene determinato dalle parti sindacali secondo vari parametri da loro stabiliti che, in funzione della zona e della quantità che la proprietà ne potrà vantare, porterà ad una forbice di canone, minimo e massimo, entro la quale il proprietario potrà esercitare la sua richiesta.
 
Come per i contratti “base”, il conduttore dovrà pagare regolarmente il canone. Decorsi 20 giorni dalla scadenza o il mancato pagamento sia del canone sia degli oneri accessori, quando questi ultimi superino l’importo di due mensilità, costituisce motivo di risoluzione del contratto di locazione.
 
Le spese condominiali e gli oneri accessori in generale sono normalmente a carico del conduttore quando possono essere classificati  “ordinari”, mentre le spese “straordinarie” sono sempre a carico della proprietà.
 
Nello specifico di questo contratto di locazione “agevolato”, la ripartizione tra locatore e conduttore dovrà avvenire secondo la Tabella oneri accessori concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat (registrata a Roma il 30704/2014) (Agenzia Entrate, Ufficio Territorio Roma 2, n.845573). Il pagamento deve avvenire entro 2 mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo.
 
Il conduttore ha diritto di voto nelle assemblee condominiali, e non, per quanto le spese e le modalità di gestione dei servizi riscaldamento ed aria condizionata. Può anche intervenire, ma senza diritto di voto, sulle delibere di modificazione dei servizi comuni.
 
]]> Fri, 30 Aug 2019 12:47:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?contratto-di-locazione-agevolata https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000013 <![CDATA[Voglio mettere a reddito un appartamento]]> imblog
Dopo aver analizzato gli elementi comuni ai contratti “residenziali” focalizzerò ora l’attenzione sul contratto di locazione ordinario/base/ tipico /“normale”.
Questo contratto dovrà avere una durata non inferiore a 4 anni, decorsi i quali il contratto si rinnoverà obbligatoriamente per altri 4 anni con solo 7 eccezioni:
1)      quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
2)     quando il locatore, persona giuridica, …con finalità pubbliche, sociali,… intenda destinare l’immobile all’esercizio delle proprie attività .. ed offra al conduttore altro immobile idoneo ….;
3)     quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;
4)     quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità …
5)     quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione …
6)     quando …  il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
7)     quando il locatore intenda vendere l’immobile.
Attenzione: 36 mensilità del canone dovranno essere corrisposti al conduttore qualora la causa del non rinnovo contrattuale risulti non veritiera o, in alcuni casi, dovrà essere ripristinato il rapporto di locazione.
Per quanto riguarda la durata contrattuale il conduttore potrà dare disdetta anticipata, in tutti i casi, anche se la legge cita “qualora ricorrano gravi motivi”, inviando raccomandata con ricevuta di ritorno almeno sei mesi prima della data del rilascio dell’immobile.
Il canone di locazione, come pure le pattuizioni del contratto, potranno essere liberamente concordati tra proprietario ed inquilino.
Il conduttore dovrà pagare regolarmente il canone. Decorsi 20 giorni dalla scadenza o il mancato pagamento sia del canone sia degli oneri accessori, quando questi ultimi superino l’importo di due mensilità, costituisce motivo di risoluzione del contratto di locazione.
Le spese condominiali e gli oneri accessori in generale sono normalmente a carico del conduttore quando possono essere classificati  “ordinari”, mentre le spese “straordinarie” sono sempre a carico della proprietà. Il pagamento deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta.
Il conduttore ha diritto di voto nelle assemblee condominiali, e non, per quanto le spese e le modalità di gestione dei servizi riscaldamento ed aria condizionata. Può anche intervenire, ma senza diritto di voto, sulle delibere di modificazione dei servizi comuni.
]]> Sat, 17 Aug 2019 09:20:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?voglio-mettere-a-reddito-un-appartamento-2 https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000012 <![CDATA[Voglio mettere a reddito un appartamento]]> imblog
Voglio mettere a reddito un appartamento
“ locazione residenziale ” - elementi comuni
Dopo aver esaminato le “locazioni brevi” e le “locazioni annuali per finalità turistiche” affrontiamo adesso le “locazioni residenziali” ovvero quelle ad uso di abitazione abituale.
Secondo i dettami della legge 09/12/1998 n.431, abbiamo soltanto due alternative al di là delle quali la Legge prevede la nullità del contratto di locazione ovvero per la Legge il contratto non è mai esistito e si trasforma automaticamente in un contratto “normale”, di durata 4 anni + 4 anni, qualora avesse forma diversa o fosse esclusivamente verbale. L’unica alternativa, nei Comuni ad alta tensione abitativa o, comunque in Comuni esplicitamente elencati dalla Legge, le organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini possono raggiungere accordi per contratti di locazione “agevolati”.
Fanno eccezione gli immobili inclusi nelle categorie A/1, A/8 e A/9, salvo che via sia una esplicita volontà di voler usufruire dei contratti “agevolati”. Non rimangono quindi vincolati, ma soggetti soltanto all’art.1571 Codice Civile e seguenti ovvero “liberi”, sia nella durata sia negli importi del canone che dovranno essere concordati tra locatore e conduttore.
Comunque sia la Legge richiede la forma scritta per la validità del contatto di locazione e, avendo una durata superiore ai 30 giorni, dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, materialmente  o telematicamente. Quest’ultima modalità è obbligatoria per i contribuenti che posseggono più di dieci unità immobiliare (intendendosi per unità anche una piccola cantina). Questo implica il pagamento dell’imposto di bollo (16,00 euro ogni 100 righe) e l’imposta di registro pari al 2% dell’importo annuale del canone. L’imposta di bollo rimane a totale carico del Conduttore mentre l’imposta di registro, ogni anno, è a carico del Locatore e del Conduttore al 50% per ciascuno.
Nulla è anche ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Il Conduttore potrà proporre azione per la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore sia durante il periodo contrattuale sia dopo, comunque entro i sei mesi dalla riconsegna dell’immobile.
Il proprietario, o chi ha la legale detenzione dell’immobile, per quanto riguarda il regime fiscale potrà decidere di essere assoggettato all’Irpef normale, secondo lo scaglione di reddito del contribuente, oppure potrà esercitare l’opzione per la tassazione cedolare secca, inserendo nel contratto di locazione questa opzione o inviando una raccomandata a/r al conduttore prima della registrazione del contratto. In quest’ultimo caso non si sarà soggetti né ad imposta di bollo né ad imposta di registro.
Secondo l’art.7 del D.legsl.286/1998, anche se il contratto di locazione viene registrato, ma avviene a favore di cittadino non italiano o europeo, ovvero è intestato ad un cittadino extra Unione Europea, si è tenuti anche a darne comunicazione scritta, entro 48 ore, all’autorità locale di Pubblica Sicurezza.
Gli immobili adibiti ad uso abitativo possono essere locati sia arredati sia parzialmente arredati sia privi di mobilio.
Devono comunque essere provvisti di certificato APE (attestazione prestazione energetica).
Non vi è un obbligo normativo specifico, ma il Locatore è responsabile per l’unità immobiliare che cede in locazione per cui è estremamente importante e consigliato che l’appartamento sia provvisto di certificazione di conformità sia per l’impianto elettrico sia per l’impianto gas sia per l’impianto di riscaldamento, qualora non sia centralizzato.
]]> Fri, 02 Aug 2019 08:39:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?voglio-mettere-a-reddito-un-appartamento-1 https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000011 <![CDATA[Voglio mettere a reddito un appartamento]]> imblog
Voglio mettere a reddito un appartamento
“ locazione annuale per finalità turistiche”
Come accennato nel mio precedente articolo, molto spesso arrivano nella mia agenzia immobiliare persone che, senza avere le idee ben chiare, vogliono locare una loro proprietà.
Provo quindi a dare delle indicazioni di massima sulle possibilità offerte dalla nostra legislazione.
Continuerò parlando delle locazioni annuali per finalità turistiche.
Anche in questo caso, come nel precedente, l’appartamento deve essere arredato e corredato, in modo tale che, con la consegna delle chiavi, il conduttore possa entrare ed utilizzare da subito ed in ogni aspetto, l’immobile locato.
Deve essere anche provvisto di certificato APE (attestazione prestazione energetica).
Non vi è un obbligo normativo specifico, ma il Locatore è responsabile per l’unità immobiliare che cede in locazione per cui è estremamente importante e consigliato che l’appartamento sia provvisto di certificazione di conformità sia dell’impianto elettrico sia dell’impianto gas sia dell’impianto di riscaldamento, qualora non sia centralizzato.
In questa tipologia di contratti, come specifica il titolo “annuale”, se il periodo di locazione supera i 365 giorni la Legge a cui fare riferimento è fondamentalmente il Codice Civile all’art.1571. In pratica si tratta di un contratto libero, ovvero non vincolato, anche se, per certi aspetti, potrà fare riferimento alla Legge 392/78. Il Locatore ed il Conduttore potranno quindi fissare autonomamente la durata contrattuale e determinare l’importo del canone di locazione.
Il contratto di locazione, avendo una durata superiore ai 30 giorni, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, materialmente  o telematicamente, quest’ultima modalità è obbligatoria per i contribuenti che posseggono più di dieci unità immobiliare (intendendosi per unità anche una piccola cantina). Questo implica il pagamento dell’imposto di bollo (16,00 euro ogni 100 righe) per almeno due copie quindi almeno €.32,00 e l’imposta di registro pari al 2% dell’importo annale del canone. L’imposta di bollo rimane a totale carico del Conduttore mentre l’imposta di registro, ogni anno, è a carico del Locatore e del Conduttore al 50% per ciascuno. Nel caso in cui venga esercitata l’opzione per la cedolare secca, in quel caso non si è soggetti né ad imposta di bollo né ad imposta di registro.
Il regime fiscale per il proprietario, o per chi ne ha la legale detenzione, potrà essere quello Irpef normale, secondo lo scaglione di reddito del contribuente, oppure potrà esercitare l’opzione per la tassazione cedolare secca, inserendo nel contratto di locazione questa opzione o inviando una raccomandata a/r prima della registrazione del contratto.
Secondo l’art.7 del D.legsl.286/1998, anche se il contratto di locazione viene registrato, ma avviene a favore di cittadino non italiano o europeo, ovvero è intestato ad un cittadino extra Unione Europea, si è tenuti anche a darne comunicazione scritta, entro 48 ore, all’autorità locale di Pubblica Sicurezza.
Una delle problematiche che si verificano più frequentemente in questa tipologia di contratti è il caso in cui il conduttore non sia effettivamente residente diciamo a Milano o a Torino e non abbia realmente la propria attività lavorativa sempre in regione differente da quella dove è sito l’immobile locato. E’ quindi opportuno fare firmare sempre una dichiarazione in tal senso in modo tale che, in un momento successivo, non ci siano richieste impreviste di residenza, rendendo nullo il contratto per simulazione e trasformandolo ex lege in un contratto “normale” di 4 anni + 4 anni soggetto alla Legge 09/12/1998 n.431.
Anche questa opzione può essere una buona opportunità ed una alternativa per rendere redditizia la proprietà.
]]> Thu, 25 Jul 2019 15:26:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?voglio-mettere-a-reddito-un-appartamento https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/00000000F <![CDATA[Voglio mettere a reddito un appartamento - opzioni - "locazioni di breve periodo"]]> imblog
Voglio mettere a reddito un appartamento -“ locazione breve”
 
Molto spesso arrivano in agenzia persone che, senza avere le idee ben chiare, vogliono locare una loro proprietà.
 
Provo quindi a dare delle indicazioni di massima sulle possibilità offerte dalla nostra legislazione.
 
Inizierò a parlare delle locazioni di breve periodo.
 
Se l’appartamento è arredato e corredato, oggi va di moda cercare di locarlo per brevi periodi ai turisti e quasi tutti pensano che non ci siano preclusioni a ciò ovvero l’appartamento è mio e lo gestisco come voglio e ci siano soltanto utili, o quasi.
 
La realtà è un po’ diversa: l’appartamento è tuo, ma lo Stato, la Regione Liguria, il Comune e la Questura vogliono dire la loro e bisogna seguire le loro normative sia prima di locare l’immobile sia durante il periodo di locazione.
 
Prima di tutto chiariamo che per “locazione breve” si intende tutta la normativa relativa alle locazioni per finalità turistiche, da pochi giorni fino a 365 giorni (un anno).
 
Qui prenderemo in considerazione soltanto la situazione di chi vuole porre in “locazione breve” unità immobiliari di civile abitazione in numero non superiore a tre nell’ambito dello stesso territorio comunale.
 
L’appartamento deve essere quindi classificato nella categoria catastale da A-1 ad A-11 (esclusa la categoria A-10 dedicata agli uffici) e deve essere provvisto di certificato APE (attestazione prestazione energetica).
 
L’immobile deve inoltre rispettare le seguenti dimensioni minime come previsto dal Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 e successive modificazioni: L’art.1 del D.M. riporta le altezze minime delle stanze, in sintesi:
– 2,40 mt per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli;
– 2,70 mt per tutti gli altri ambienti della casa.
La regola è valida in tutta Italia, fanno eccezione soltanto le Comunità Montane che possono arrivare a 2,55 mt in virtù delle condizioni climatiche e della particolare tipologia edilizia.
L’art.2 del Decreto riguarda le superfici minime delle camere da letto:
– 9 mq per le camera da letto per una sola persona;
– 14 mq per le camere da letto doppie (o matrimoniali).
 
Torniamo ad altra burocrazia.
 
Lo Stato Italiano impone la registrazione dei Contratti di locazione con durata uguale o superiore ai 30 giorni, la registrazione all’Agenzia delle Entrate potrà essere effettuata materialmente o telematicamente, quest’ultima modalità è obbligatoria per i contribuenti che posseggono più di dieci unità immobiliare (intendendosi per unità anche una piccola cantina).
 
Il regime fiscale potrà essere quello Irpef normale, secondo lo scaglione di reddito del contribuente, oppure potrà esercitare l’opzione per la tassazione cedolare secca, inserendo nel contratto di locazione questa opzione o inviando una raccomandata a/r prima della registrazione del contratto.
 
Il canone di locazione per le locazioni per finalità turistiche è libero.
 
Dal 27/04/2019 la Regione Liguria ha imposto per gli AAUT (Appartamenti Ammobiliati ad Uso Turistico) un codice identificativo turistico regionale (CITRA) che viene rilasciato alla fine della procedura informatica con la quale viene effettuata la relativa comunicazione. L’appartamento dovrà essere provvisto di certificazione conformità sia dell’impianto elettrico sia dell’impianto gas sia dell’impianto di riscaldamento, qualora non sia centralizzato e assenso alla locazione ai fini turistici resa dall’eventuale o eventuali comproprietario/i.
 
Sono soggetti all’imposta di soggiorno coloro che alloggiano nelle strutture turistico ricettive ai sensi della Legge Regionale 32/2014, ma è il soggetto che incassa il canone che è responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno al Comune in cui è ubicato l’immobile.
 
 
E’ inoltre necessaria l’iscrizione al portale della Polizia di Stato AlloggiatiWeb e comunicare i nominativi degli ospiti. La comunicazione deve essere effettuata entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti. Ai sensi dell’articolo 17 del TULPS, le violazioni alle disposizioni dell’articolo 109 sono punite con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 206 euro.
 
Il regime previsto per le “cessioni di fabbricati” è invece applicabile, in luogo di quello previsto dall’Art. 109 TULPS, tutte le volte che l’alloggio assume carattere “abitativo”, in quanto di durata superiore al mese e sulla base di un titolo che conferisca all’utilizzatore le facoltà di uso e godimento esclusivo del bene tipiche del proprietario, dell’usufruttuario e del locatore oppure viene ceduto a cittadino extra UE.
 
La gestione della locazione comporta poi un costo pubblicitario ad hoc come pure un impegno personale per l’accoglienza iniziale e per il ritiro dell’immobile a fine periodo. Senza contare che l’appartamento dovrà sempre essere consegnato molto pulito, in ordine ed efficiente in tutti i suoi aspetti. Tutto ciò può essere fatto con le proprie energie o pagando qualcuno che si occupi di uno o più degli aspetti necessari, con i relativi costi.
 
Per tornare al discorso iniziale: nelle locazioni turistiche di breve periodo non è tutto oro.
 
Certamente bisogna capire quali saranno i periodi che potranno essere effettivamente locati e quale è realmente il relativo canone che, in base all’ubicazione ed alla concorrenza, si potrà ottenere.
 
Può essere comunque una buona opportunità e, comunque, una alternativa per rendere redditizia la proprietà.
]]> Mon, 15 Jul 2019 09:13:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?voglio-mettere-a-reddito-un-appartamento---opzioni----locazioni-di-breve-periodo- https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/00000000E <![CDATA[Metto in vendita la mia casa - quali documenti sono necessari ?]]> imblog
Metto in vendita la mia casa - quali documenti sono necessari ?
 
A questa domanda la persona interessata dà normalmente una risposta semplice, perché sa di essere il proprietario, ma, nella realtà questa semplicità deve essere dimostrata con tanti documenti aggiornati.
 
A volte basta aprire un cassetto e li troviamo lì ben ordinati, altre volte, invece, non sono mai stati ricevuti o richiesti per i più disparati motivi.
 
In concreto, bisognerà avere sottomano i seguenti documenti:
 
Ø  L’atto di provenienza dell’immobile che si vuole vendere è il primo documento necessario.
 
Può essere un atto notarile di compravendita o di donazione, seguito magari da un atto di divisione.
 
Si può trattare di una successione, testamentaria o legittima, debitamente registrata presso l’Agenzia delle Entrate.
 
Potrebbe invece consistere in una sentenza di Tribunale.
 
Ø  La visura catastale, storica ed aggiornata, riportante i propri dati e gli identificativi dell’immobile, in modo esatto.
 
Ø  La planimetria catastale che deve essere perfettamente conforme allo stato attuale dell’immobile che si vuole vendere.
 
Ø  La  documentazione tecnica-edilizia dell’immobile ovvero copia, timbrata dal Comune, del progetto in base al quale è stato realizzato.
 
In caso di successive modifiche e/o varianti è necessario anche avere la documentazione relativa a concessioni, D.I.A., S.C.I.A., C.I.L.A. o concessione edilizia in sanatoria che attesti l’assoluta conformità dello stato attuale dell’immobile alle planimetrie e sezioni riportate nella pratica depositata in Comune.
 
Ø  Se esistente, copia del contratto di mutuo ed ultimo bollettino emesso dalla Banca in cui si evidenzi la situazione attualmente in corso, compresa la conseguente ipoteca sull’immobile.
 
Ø  Il documento che attesti la cancellazione di una eventuale ipoteca.
 
Ø  L’attestato di certificazione energetica.
 
Ø  Il Regolamento Condominiale e/o Supercondominiale, con ultimi bilanci consuntivi approvati e loro relativi riparti, qualora l’immobile non sia indipendente.
 
Ø  Gli ultimi verbali di Assemblee Ordinarie e Straordinarie da cui risultino le delibere sia dei recenti anni amministrativi sia quelle relative a lavori straordinari e/o quelle da cui possa emergere l’intenzione dell’Assemblea di procedervi in tempi relativamente brevi.
 
Ø  La dichiarazione dell’amministratore del Condominio, e del Supercondominio se esistente, atta a dimostrare il corretto e totale pagamento delle spese condominiali fino al giorno dell’atto notarile di compravendita, se non diversamente pattuito .
 
Ø  La fotocopia della carta di identità e del codice fiscale del/dei venditore/i.
 
Ø  Il permesso di soggiorno per i cittadini extra-comunitari.
 
Ø  L’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio, se chi vende è sposato.
 
Certamente la lista può mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in queste ricerche, ma ….. se per la vendita del Suo immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
 
Posso esserLe di aiuto?
]]> Sat, 06 Jul 2019 09:14:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?metto-in-vendita-la-mia-casa---quali-documenti-sono-necessari-- https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/00000000D <![CDATA[Lavori, regolamento condominiale e riparto spese - errori da evitare]]> imblog
Errori da non commettere nel locare un immobile – lavori, regolamento condominiale e riparto spese
Abbiamo visto come sia importante comprendere bene ogni singola clausola contrattuale e  sottoscrivere un contratto di locazione regolare, adesso cercheremo di analizzare altri tipi di errori.
 
Un classico e deleterio errore é quello di eseguire lavori all'interno o, ancor peggio all'esterno, dell'immobile senza aver ottenuto il benestare del proprietario. Quando si ipotizza l'intervento si tiene conto normalmente delle proprie esigenze e del costo per cui si é convinti che ciò produca automaticamente un incremento di valore e che, di conseguenza, debba essere assolutamente apprezzato dal locatore.
 
Ma questo non é vero o può essere vero solo in parte.
 
Intanto alcuni lavori devono essere precedentemente soggetti alla comunicazione alle Autorità competenti e/o devono essere eseguiti secondo le relative normative.
 
Altri lavori devono essere comunicati e/o autorizzati dal Condominio.
 
Sicuramente il proprietario può non apprezzare o comunque non gradire l'intervento.
 
In quest'ultimo caso al momento del rilascio dell'immobile possono insorgere parecchi problemi sia perché non si sono rispettati gli obblighi contrattuali sia perché il proprietario esige la rimissione in pristino ovvero il rilascio dell'unità immobiliare così come l'aveva consegnata.
 
Ciò provoca problemi e costi o per i danni lamentati o per la demolizione o sostituzione o cambiamento o ….e ripristino.
 
Una piccola scrittura privata tra le parti può evitare tutto questo, può fare eseguire i lavori in totale sicurezza, attuale e futura, ed, a volte, di fronte alla buona volontà dell'inquilino e ad una condivisione degli obiettivi si può raggiugere anche una equa suddivisione dei costi.
 
 
Un altro frequente errore é la non conoscenza del regolamento condominiale.
 
Possibilmente prima di sottoscrivere il contratto sarebbe opportuno prenderne visione e controllare se esitono vincoli che non siano compatibili con le proprie necessità o comportino costi attuali o futuri di cui si debba tenere conto.
 
 
La ripartizione delle spese tra locatore e conduttore crea spesso problemi per cui é meglio prevedere questa richiesta e, preferibilmente, anche se é un costo aggiuntivo, accordarsi affinché detto riparto venga effettuato dall'amministratore di condominio, parte terza e quindi oggettivamente più equilibrata e consapevole della ordinarietà o straordinarietà della spesa da ripartire.

AGGIORNAMENTO al 09/04/2020
"ARERA, l'Autorità'di Regolazione per Energia Reti e Ambiente, tenendo conto delle difficoltà logistiche dovute al coronavirus, ha deciso di posticipare le scadenze per la richiesta di rinnovo del Bonus Energia 2020.In particolare, il posticipo è valido per i cittadini cui Bonus scade tra l' 1 Marzo e il 30 Aprile 2020. Ricordiamo che il bonus è destinato alle famiglie economicamente disagiate cui ISEE non superi  € 8,107.4. Inoltre, fra le altre misure, ARERA ha stanziato un fondo di 1 milione e mezzo a sostegno dell'emergenza COVID-19.
Per maggiori informazioni, vi invitiamo a leggere il seguente articolo."
 
Alla prossima …..
https://www.immobiliarestudiojames.it]]> Thu, 13 Jun 2019 16:42:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?lavori,-regolamento-condominiale-e-riparto-spese---errori-da-evitare https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/00000000C <![CDATA[Affittare - errori da evitare - il contratto di locazione.]]> imblog
Affittare - errori da evitare - il contratto di locazione.
Il contratto di locazione sarà la base per un buon rapporto tra proprietario e conduttore per cui dovremo porvi una particolare attenzione.
La legge 431 del 1998 definisce la normativa in materia per ogni uso immobiliare abitativo ovvero: per finalità turistiche, transitorio (fino ad un massimo di 18 mesi supportato da adeguata documentazione), per studenti e residenziale.
Il contratto di locazione residenziale ordinario (a canone libero) prevede una durata di 4 anni e rinnovo automatico (salvo qualche eccezione espressamente normata) di altri 4 anni.
Nei centri ad alta tensione abitativa, e in quelli inseriti in apposti elenchi, c'è la possibilità di sottoscrivere contratti di locazione “agevolati” con durata limitata a 3 anni e rinnovo automatico (salvo qualche eccezione espressamente normata) di altri 2 anni qualora il canone concordato risulti compatibile con le tabelle previste, dagli accordi sottoscritti tra le associazioni sindacali di proprietari ed inquilini, per il territorio.
Qualunque tipo di contratto di locazione si vorrà adottare dovrà avere la forma scritta (in caso contrario il contratto sarà nullo) e dovrà essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate - direttamente o telematicamente (prassi obbligatoria per i possessori di più di 10 unità, anche minime) tramite operatore abilitato.
Se il proprietario non dichiara esplicitamente la sua volontà di voler usufruire della tassazione cosiddetta “cedolare secca” l'imposta di registro sarà a carico del proprietario per una metà e del conduttore per l'altra metà. L'imposta di bollo sarà onere esclusivo del conduttore.
Il contratto di locazione deve essere letto attentamente sia perché é scritto in un linguaggio che può essere ostico e poco comprensibile, se non si ha familiarità con termini legali e burocratici, sia perché può contenere clausole molto importanti sotto il profilo economico e/o comportamentale.
Mai, comunque, locare senza contratto e mai accettare accordi verbali, anche se si é di fronte a persone di fiducia o ad una offerta a canone molto conveniente: i problemi in un momento successivo potrebbero essere veramente pesanti.
Consiglio di firmare o siglare le singole facciate di tutte le copie del contratto di locazione in modo tale che non sia possibile modificane il contenuto
]]> Fri, 05 Apr 2019 12:55:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?affittare---errori-da-evitare---il-contratto-di-locazione- https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/00000000A <![CDATA[Presentazione e valorizzazione degli immobili]]> imblog
Presentazione e valorizzazione degli immobili
Curare la presentazione del proprio immobile, sia per la vendita sia per la locazione, all'estero é ormai una prassi consolidata.
In Italia, invece, continuiamo a proporre immobili “vecchi” e “trasandati” che sicuramente hanno ancora un significato affettivo per gli ultimi occupanti, ma che intristiscono e non stimolano alcuna emozione positiva a chi vi entra per la prima volta.
E ritorniamo al concetto di …. investimento, il nostro ed il vostro investimento.
Perché continuamo ad insistere in una politica che deprime il nostro investimento quando avremmo la possibilità, con poche risorse, di incrementarne il valore? attualizzando più velocemente un ricavo?
Ci nascondiamo dietro a: “tanto ognuno poi lo rifà a modo suo” o ad espressioni simili.
Ma quando siamo noi ad entrare in un immobile in disordine o con scarsa, o nulla, manutenzione o non pulito o ….… ne siamo attratti o la nostra reazione é piuttosto quella del rifiuto?
Se si entra nell'ottica della valorizzazione del proprio investimento si riesce meglio a percepire quanto sia importante curare la presentazione del proprio immobile sia per venderlo o per locarlo al prezzo o al canone che desideriamo sia per poterlo realizzare in tempi più brevi.
Gli interventi, ed i relativi costi, variano ovviamente da caso a caso, ma essere pronti ed elastici nel riflettere ed intervenire in questo senso é diventato sempre più importante, come pure essere consigliati da persone che, oggettivamente, conoscono il mercato e le esigenze attuali dei possibili fruitore del bene.
Migliorare l'immagine non vuole dire falsificare la realtà o cercare di trarre in inganno il possibile acquirente o conduttore, ma significa semplicemente mostrare al meglio la casa, l'appartamento, il locale commerciale, ….
Spesso le persone sono colpite da particolari di poca importanza che, sommati, danno loro l'idea di dover affrontare chissà quali lavori di ristrutturazione, con costi esagerati, perdite di tempo infinite....…e magari si tratta soltanto di sostituire le vecchie e logore cinghie delle tapparelle, pulire accuratamente pavimenti e piastrelle, sostituire un vetro o riparare una finetra o un termosifone che perde…........
La tinteggiatura dei locali sicuramente é importante per rinnovare e dare quell'aria di pulito che aiuta a fare sentire a casa anche chi non vi é mai entrato prima.
Una bella presentazione dell'immobile equivale quindi ad una ottima valorizzazione del vostro investimento.

]]> Thu, 28 Mar 2019 16:59:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?presentazione-e-valorizzazione-degli-immobili https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000009 <![CDATA[manutenzione straordinaria immobili e detrazione fiscale]]> imblog   
Il mercato immobiliare oggi ha quotazioni abbastanza basse per cui é maggiormente attrattivo.
Un'obiezione che spesso risuona é: … ma l'immobile é da ristrutturare !!!!
Sembra essere un minus, ma, al contrario é una duplice opportunità per valorizzare il mio investimento.  
Ristrutturo, con ditte artigiane qualificate, che mi garantiscono qualità, presenza nel tempo e prezzi giusti, ottengo il prodotto che realmente desidero e usufruisco delle detrazioni fiscali !!!
…..e la valorizzazione del mio investimento é assicurata.

I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono i seguenti. A. Interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia): - manutenzione straordinaria - restauro e risanamento conservativo - ristrutturazione edilizia.
Gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze. Non sono ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione.  

Per i lavori effettuati sulle singole unità abitative è possibile usufruire delle seguenti detrazioni 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2019. L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi. Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato.  

]]> Wed, 20 Mar 2019 14:24:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?manutenzione-straordinaria-immobili-e-detrazione-fiscale https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000007 <![CDATA[Perché qualcuno riesce a massimizzare il proprio investimento immobiliare ed altri no?]]> imblog
Le spese di manutenzione delle proprietà immobiliari in passato non venivano tenute in considerazione, oggi, al contrario, sono una forte discriminante nelle scelte.
Anche qui vorrei sottolineare che non ritengo sia giustificato dare dei giudizi assoluti in base agli importi di spesa previsti in quanto tanti sono i fattori da discernere prima di giudicare sia la fondatezza sia la congruità di dette spese.
Partiamo dalla situazione base: voglio andare ad abitare in una casa/villa indipendente o semi-indipendente perché non avrò più da pagare alcuna spesa condominiale.
Normalmente questa deduzione viene poi sfatata dalla realtà che impone, comunque, delle spese di gestione e di manutenzione, a volte anche gravose, che non possono essere condivise con altri soggetti.
In alcuni casi posso essere un “bricoleur” dalle mille capacità che, divertendomi, riesco a fare giardinaggio, piccola manutenzione edile, idraulica, elettrica, … e trovo anche il tempo per poter eseguire questi lavori.
Nella realtà però …...la mancanza di tempo, le normative comunque da rispettare in tutti i settori, di cui posso non essere a conoscenza, o la vera e propria incapacità di risolvere alcuni problemi, mi costringono a rivolgermi a dei professionisti ed a farmi aiutare per la gestione burocratica dell'immobile (vedi ordinanze comunali, nuove normative, ….).
Le spese condominiali ordinarie stanno diventando percentualmente sempre più importanti nel budget familiare per cui, giustamente, bisogna tenerne conto fin dall'inizio, ma bisogna anche saperne distinguere la consistenza.
Mi spiego meglio: normalmente viene chiesto a quanto ammontano le spese condominiali, ma non ci si ferma ad analizzare i servizi che con detto importo si ottengono.
A volte con un importo X posso avere soltanto un riscaldamento centralizzato fornito da un impianto vecchio, trasformato da gasolio a metano, comunque non più efficiente, mentre con un importo X+1 oltre al riscaldamento posso avere altri servizi che all'apparenza possono sembrare inutili, ma tali poi non sono perché ci permettono di risparmiare in altri modo, fosse anche solo il nostro tempo.
Certamente la valutazione di una persona che utilizzerà l'immobile tutto l'anno sarà diversa da coloro che utilizzeranno l'immobile sporadicamente nei fine settimana e per villeggiatura, ma l'analisi rimane uguale: non é il valore assoluto che fa il discrimine, ma l'analisi delle poste di bilancio ed il loro riparto.
Sì perché anche le tabelle millesimali a volte possono deprimere il valore della proprietà.
Vengono redatte da tecnici che utilizzano sia parametri oggettivi (metri quadri, livello del piano ed esposizione .e/o altri) sia parametri soggettivi che, insieme, incidono sulla distribuzione delle spese sia generali sia relative a scale ed ascensore sia relative ad altre spese particolari.
La differenza di quel “+1” può quindi coincidere sia con una deficienza del condominio o dell'immobile, ma potrebbe invece realmente tramutarsi in un “+10” se si considerano anche i vantaggi indotti da quel “+1”.
Mi riferisco, ad esempio, ad una condizione di vita più confortevole o più naturale o più salutare o più “IN” o con servizi più qualificati o più …......... bisogna quindi sempre fare una distinzione, mai assolutizzare le cifre.
Questo a vantaggio Tuo personale ed anche del Tuo investimento, attuale e futuro.
]]> Tue, 12 Mar 2019 10:47:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?perche-qualcuno-riesce-a-massimizzare-il-proprio-investimento-immobiliare-ed-altri-no--2 https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000006 <![CDATA[Perché qualcuno riesce a massimizzare il proprio investimento immobiliare ed altri no?]]> imblog   
Abbiamo parlato dell'ubicazione o location dell'immobile, adesso ci concentreremo sulla sua struttura.
Mi direte che sto trattando dei temi ovvi, é vero, ma l'esperienza mi ha insegnato come oggi anche la persona che fino a pochi minuti prima sembrava la più razionale della terra si lasci conquistare dall'apparenza, dall'immagine, tralasciando la sostanza.
Per questa ragione preferisco porre in evidenza l'ovvio, perché l'investimento é una cosa seria ed estremamente volatile, se non ben ponderata, e non é basata sull'apparenza, ma sulla sostanza.
Avere un occhio critico sulla struttura della casa/del palazzo é estremamente importante. Non mi riferisco allo stato della facciata o del tetto o degli impianti, questi vanno sì valutati attentamente, ma si tratta sempre di considerarli nei costi da affrontare in un futuro più o meno vicino e quindi da aggiungere al prezzo iniziale.  
Vorrei invece focalizzare l'attenzione sulla tipologia del sedime (anticamente si sarebbe detto se la casa sia stata costruita sulla roccia o sulla sabbia), sulla qualità dei materiali utilizzati ( ci sono alcune case costruite economizzando nei materiali sia delle strutture portanti sia degli impianti, specialmente condominiali).  
Gli immobili più datati possono essere stati costruiti sia molto bene, con larghi muri in pietra, sia con una metologia decisamente critica e con materiali che oggi definiremmo di scarto.  
I problemi aumentano se la struttura, nel tempo, ha avuto variazioni (aperture di porte o finestre, abbattimenti di pareti, …..) senza che i lavori siano stati seguiti da professionisti e ditte competenti.
Tutti quello che può essere sostituito/rifatto/ristrutturato … non crea problemi se non costi aggiuntivi che spesso possono creare un maggior valore del bene immobile, ma la pecca nella struttura dell'edificio rimane per sempre, creando continuamente problemi e diminuendo di molto, ed ancor più con il passare del tempo, il valore del proprio investimento.
Ovviamente un professionista ha un occhio più esperto ed anche dai dettagli sa riconoscere  certe differenze.


]]> Tue, 05 Mar 2019 17:50:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?perche-qualcuno-riesce-a-massimizzare-il-proprio-investimento-immobiliare-ed-altri-no--1 https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000005 <![CDATA[Perché qualcuno riesce a massimizzare il proprio investimento immobiliare ed altri no?]]> imblog   
I motivi possono essere veramente tanti e normalmente si intrecciano per renderci più complicata la vita.
Cercheremo di valutarne almeno qualcuno.
Innanzitutto la posizione dell'immobile ovvero quella che oggi si definisce location.  
Se l'obiettivo é il rendimento del capitale investito la location sarà surclassata dalla più bassa quotazione di mercato e dallo sconto ottenibile dal venditore, ma sempre e comunque per case che abbiano vicino o nelle vicinanze i servizi a cui ormai siamo abituati (negozi, autobus, ..). Meno sarà il capitale investito, a parità di vani/metri quadrati, maggiore sarà il rendimento che potrò ottenere dalla sua locazione.
Se invece l'obiettivo é la sicurezza nel tempo del proprio capitale, la location dovrà avere una posizione preminente nella scelta.  
La zona dove investire potrà avere due connotazioni fondamentali, quasi sempre in antitesi, la comodità o la panoramicità, a seconda della qualità di vita che uno predilige.
Se si punta sulla comodità si dovrà cercare di trovare il giusto compromesso tra centralità e tranquillità, fermo restando la vicinanza ai negozi come ai servizi sia di trasporto sia sociali sia di pubblica utilità.
Se non si vuole rimanere intrappolati tra le case, il rumore, l'inquinamento, ….si sceglie la panoramicità, la tranquillità, la natura, sole, luce, aria pulita, una certa libertà..... un “investimento salute”
In questo caso la location é una parola chiave perché a distanza di pochi metri il valore dell'immobile può cambiare drasticamente. Stiamo parlando a volte di sfaccettature quasi impercettibili al primo impatto, ma che nel tempo cambiano radicalmente la bontà o meno del proprio investimento. Ed in questo caso o si conosce alla perfezione il territorio o bisogna affidarsi ad una persona onesta e competente.

Quindi: occhio alla location!
]]> Wed, 20 Feb 2019 08:10:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?perche-qualcuno-riesce-a-massimizzare-il-proprio-investimento-immobiliare-ed-altri-no- https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000004 <![CDATA[Sempre pronti a risparmiare? Ottimo !]]> imblog   
Lo Stato adesso ci da la possibilità di risparmiare e di intervenire positivamente sulla nostra salute, su quella di figli e nipoti e di tutto il globo.
L'ecobonus, novità del 2019, cerca di spingerci ad aumentare l'efficentamento energetico della nostra sia prima sia seconda casa per una spesa massima fino a 100.000 euro.
In soldoni questo vuol dire che, se ne usufruiremo, risparmieremo almeno 2 volte: la prima con la detrazione fiscale e la seconda con una minore spesa energetica del nostro immobile nel tempo.  
Se ti sembra poco, pensa che anche la tua casa, il tuo investimento, aumenterà di valore!!
Facciamo degli esempi:
Aliquota di detrazione 50% per serramenti ed infissi, per schermature solari, per caldaie a biomassa e per caldaie a condensazione classe A.
Aliquota di detrazione 65% per  caldaie a condensazione classe A+ (sistema a termoregolazione evoluto), per generatori di aria calda a condensazione, per pompe di calore, per scaldaacqua a pompa di calore, per coibentazione dell'involucro, per collettori solari, per generatori ibridi, per sistemi building automation e per microgeneratori.
Sarà un risparmio spalmato in 10 anni, d'accordo, ma é sicuramente un consistente risparmio.
E, in caso di incapienza di reddito, si potrà sempre cedere il proprio credito a fornitori o ad altri soggetti privati.
La Confedilizia, nel suo notiziario, ha sintetizzato molto bene le misure della legge di bilancio 2019 relative agli interventi per il risparmio energetico e ti allego l'estratto.
Se le mie informazioni ed mie analisi ti interessano continua a seguire il mio blog http://www.immobiliarestudiojames.it/blog/index.php  

]]> Wed, 13 Feb 2019 09:16:00 GMT https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/?sempre-pronti-a-risparmiare--ottimo-- https://www.immobiliarestudiojames.it/blog/rss/000000002 <![CDATA[Blog immobiliare]]> imblog ll mercato immobiliare oggi ha quotazioni abbastanza basse per cui é attrattivo.
Un'obiezione che spesso risuona é: … ma l'immobile é da ristrutturare !!!!
Ristrutturare una casa inizialmente sembra essere un minus, ma, al contrario, é almeno una triplice opportunità per valorizzare il mio investimento.  
Ristrutturo, con ditte artigiane qualificate, che mi garantiscano qualità, presenza nel tempo e prezzi giusti, ridefinisco gli spazi valorizzandoli, ottengo il prodotto che realmente desidero e usufruisco delle detrazioni fiscali !!!
Risparmio …..e valorizzazione del mio investimento sono assicurati.
Il risultato sarà una unità immobiliare nuova e moderna, il cui eventuale prezzo di realizzo si manterrà nel tempo.

Fino al 31/12/2019 i lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono i seguenti: Interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia): - manutenzione straordinaria - restauro e risanamento conservativo - ristrutturazione edilizia.
Gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze. Non sono ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione.  

Per i lavori effettuati sulle singole unità abitative è possibile usufruire della detrazione del 50%, con il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2019. L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi. Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato.  
Si può anche usufruire sia della detrazione fiscale sul risparmio energetico, che può essere pari al 50% o al 65% delle spese affrontate per aumentare l'efficienza energetica della casa, sia del bonus verde sia del bonus mobili.

Prossimamente analizzerò la differenza tra lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

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