Blog immobiliare - Agenzia Immobiliare Studio James

di dott. .Anna Maria Sanguineti
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Voglio mettere a reddito un appartamento

Agenzia Immobiliare Studio James
Voglio mettere a reddito un appartamento
“ locazione residenziale ” - elementi comuni
Dopo aver esaminato le “locazioni brevi” e le “locazioni annuali per finalità turistiche” affrontiamo adesso le “locazioni residenziali” ovvero quelle ad uso di abitazione abituale.
Secondo i dettami della legge 09/12/1998 n.431, abbiamo soltanto due alternative al di là delle quali la Legge prevede la nullità del contratto di locazione ovvero per la Legge il contratto non è mai esistito e si trasforma automaticamente in un contratto “normale”, di durata 4 anni + 4 anni, qualora avesse forma diversa o fosse esclusivamente verbale. L’unica alternativa, nei Comuni ad alta tensione abitativa o, comunque in Comuni esplicitamente elencati dalla Legge, le organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini possono raggiungere accordi per contratti di locazione “agevolati”.
Fanno eccezione gli immobili inclusi nelle categorie A/1, A/8 e A/9, salvo che via sia una esplicita volontà di voler usufruire dei contratti “agevolati”. Non rimangono quindi vincolati, ma soggetti soltanto all’art.1571 Codice Civile e seguenti ovvero “liberi”, sia nella durata sia negli importi del canone che dovranno essere concordati tra locatore e conduttore.
Comunque sia la Legge richiede la forma scritta per la validità del contatto di locazione e, avendo una durata superiore ai 30 giorni, dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, materialmente  o telematicamente. Quest’ultima modalità è obbligatoria per i contribuenti che posseggono più di dieci unità immobiliare (intendendosi per unità anche una piccola cantina). Questo implica il pagamento dell’imposto di bollo (16,00 euro ogni 100 righe) e l’imposta di registro pari al 2% dell’importo annuale del canone. L’imposta di bollo rimane a totale carico del Conduttore mentre l’imposta di registro, ogni anno, è a carico del Locatore e del Conduttore al 50% per ciascuno.
Nulla è anche ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Il Conduttore potrà proporre azione per la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore sia durante il periodo contrattuale sia dopo, comunque entro i sei mesi dalla riconsegna dell’immobile.
Il proprietario, o chi ha la legale detenzione dell’immobile, per quanto riguarda il regime fiscale potrà decidere di essere assoggettato all’Irpef normale, secondo lo scaglione di reddito del contribuente, oppure potrà esercitare l’opzione per la tassazione cedolare secca, inserendo nel contratto di locazione questa opzione o inviando una raccomandata a/r al conduttore prima della registrazione del contratto. In quest’ultimo caso non si sarà soggetti né ad imposta di bollo né ad imposta di registro.
Secondo l’art.7 del D.legsl.286/1998, anche se il contratto di locazione viene registrato, ma avviene a favore di cittadino non italiano o europeo, ovvero è intestato ad un cittadino extra Unione Europea, si è tenuti anche a darne comunicazione scritta, entro 48 ore, all’autorità locale di Pubblica Sicurezza.
Gli immobili adibiti ad uso abitativo possono essere locati sia arredati sia parzialmente arredati sia privi di mobilio.
Devono comunque essere provvisti di certificato APE (attestazione prestazione energetica).
Non vi è un obbligo normativo specifico, ma il Locatore è responsabile per l’unità immobiliare che cede in locazione per cui è estremamente importante e consigliato che l’appartamento sia provvisto di certificazione di conformità sia per l’impianto elettrico sia per l’impianto gas sia per l’impianto di riscaldamento, qualora non sia centralizzato.



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