Blog immobiliare - Agenzia Immobiliare Studio James

di dott. .Anna Maria Sanguineti
Agenzia Immobiliare
Studio James
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Voglio mettere a reddito un appartamento

Agenzia Immobiliare Studio James
Voglio mettere a reddito un appartamento
“ locazione annuale per finalità turistiche”
Come accennato nel mio precedente articolo, molto spesso arrivano nella mia agenzia immobiliare persone che, senza avere le idee ben chiare, vogliono locare una loro proprietà.
Provo quindi a dare delle indicazioni di massima sulle possibilità offerte dalla nostra legislazione.
Continuerò parlando delle locazioni annuali per finalità turistiche.
Anche in questo caso, come nel precedente, l’appartamento deve essere arredato e corredato, in modo tale che, con la consegna delle chiavi, il conduttore possa entrare ed utilizzare da subito ed in ogni aspetto, l’immobile locato.
Deve essere anche provvisto di certificato APE (attestazione prestazione energetica).
Non vi è un obbligo normativo specifico, ma il Locatore è responsabile per l’unità immobiliare che cede in locazione per cui è estremamente importante e consigliato che l’appartamento sia provvisto di certificazione di conformità sia dell’impianto elettrico sia dell’impianto gas sia dell’impianto di riscaldamento, qualora non sia centralizzato.
In questa tipologia di contratti, come specifica il titolo “annuale”, se il periodo di locazione supera i 365 giorni la Legge a cui fare riferimento è fondamentalmente il Codice Civile all’art.1571. In pratica si tratta di un contratto libero, ovvero non vincolato, anche se, per certi aspetti, potrà fare riferimento alla Legge 392/78. Il Locatore ed il Conduttore potranno quindi fissare autonomamente la durata contrattuale e determinare l’importo del canone di locazione.
Il contratto di locazione, avendo una durata superiore ai 30 giorni, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, materialmente  o telematicamente, quest’ultima modalità è obbligatoria per i contribuenti che posseggono più di dieci unità immobiliare (intendendosi per unità anche una piccola cantina). Questo implica il pagamento dell’imposto di bollo (16,00 euro ogni 100 righe) per almeno due copie quindi almeno €.32,00 e l’imposta di registro pari al 2% dell’importo annale del canone. L’imposta di bollo rimane a totale carico del Conduttore mentre l’imposta di registro, ogni anno, è a carico del Locatore e del Conduttore al 50% per ciascuno. Nel caso in cui venga esercitata l’opzione per la cedolare secca, in quel caso non si è soggetti né ad imposta di bollo né ad imposta di registro.
Il regime fiscale per il proprietario, o per chi ne ha la legale detenzione, potrà essere quello Irpef normale, secondo lo scaglione di reddito del contribuente, oppure potrà esercitare l’opzione per la tassazione cedolare secca, inserendo nel contratto di locazione questa opzione o inviando una raccomandata a/r prima della registrazione del contratto.
Secondo l’art.7 del D.legsl.286/1998, anche se il contratto di locazione viene registrato, ma avviene a favore di cittadino non italiano o europeo, ovvero è intestato ad un cittadino extra Unione Europea, si è tenuti anche a darne comunicazione scritta, entro 48 ore, all’autorità locale di Pubblica Sicurezza.
Una delle problematiche che si verificano più frequentemente in questa tipologia di contratti è il caso in cui il conduttore non sia effettivamente residente diciamo a Milano o a Torino e non abbia realmente la propria attività lavorativa sempre in regione differente da quella dove è sito l’immobile locato. E’ quindi opportuno fare firmare sempre una dichiarazione in tal senso in modo tale che, in un momento successivo, non ci siano richieste impreviste di residenza, rendendo nullo il contratto per simulazione e trasformandolo ex lege in un contratto “normale” di 4 anni + 4 anni soggetto alla Legge 09/12/1998 n.431.
Anche questa opzione può essere una buona opportunità ed una alternativa per rendere redditizia la proprietà.



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