Le nuove tendenze immobiliari - Agenzia Immobiliare Studio James

di dott. .Anna Maria Sanguineti
Agenzia Immobiliare
Studio James
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metri quadrati commerciali o utili?

Agenzia Immobiliare Studio James
Quando si vuole comprare o vendere un immobile c’è un riferimento imprescindibile: i metri quadrati, la superficie di questa unità.
Ma questa superficie è veramente reale?
E quanto questo fattore influenza, positivamente e negativamente, la valutazione ed il prezzo dell’immobile?
Partiamo dall’ultima domanda: la superficie dell’immobile forma la base di qualsiasi buona stima di valore, ma …. Non può essere presa come oro colato perché ci sono superfici e superfici.
Faccio un paio di esempi:
·   ipotesi A) - posso avere un appartamento di mq.120 che ha una distribuzione disorganizzata, ampi corridoi, … e soltanto due camere da letto ed un bagno, oltre a sala e cucina;
·   ipotesi B) – posso avere un appartamento di mq.120 che, con una distribuzione ben organizzata, ha sala, cucina, tre camere da letto e due bagni.
La superficie è identica, ma il valore dei due appartamenti dovrà essere differente in quanto l’unità ipotesi B) mi permette una migliore fruizione degli spazi.
·   Ipotesi C) – posso avere un appartamento di mq.80 composto da sala, cucina, due camere da letto e bagno.
Tra l’ipotesi A) e l’ipotesi C) ho uno scarto di superficie di 1/3, pari a mq.40, ma la fruibilità degli ambienti sarà identica.
Si consideri anche il fattore tassazione che si basa sulla rendita  catastale del cespite. Ancora per poco gli elementi chiavi saranno i vani dell’appartamento, ma, ormai tutto il sistema è pronto, a breve le rendite saranno calcolate prendendo a base la superficie catastale.
Ogni metro catastale in più si convertirà in una maggiore tassazione.
Si consideri anche le spese per il riscaldamento, sia autonomo sia centralizzato.
Un appartamento con una superficie da 80 mq. Avrà un costo di circa 1/3 inferiore a quello di un appartamento di mq.120, ovviamente a parità di altezza, in quanto in questo caso ragioniamo in funzione del metro cubo di spazio da riscaldare.
Si consideri anche i maggiori millesimi che ritroveremo nelle varie tabelle condominiali, perché anche loro hanno come base la superficie, anche se poi vengono corretti da vari parametri.
Non insisto oltre perché penso che il concetto ormai sia chiaro e tutti possono continuare a svilupparlo secondo le proprie esperienze.
Voglio invece sottolineare come sia estremamente importante chiedere ed ottenere una planimetria 1:100, possibilmente copia di quella depositata in Comune per ottenere la concessione edilizia, e quindi poter determinare con sicurezza la reale superficie dell’immobile.
Per quanto riguarda la zona in cui opero, la superficie utile degli immobili viene determinata tenendo conto:
·   della superficie netta di tutti i vani, compresi ripostigli, corridoi e simili;
·   dei muri interni e di quelli perimetrali esterni per intero fino ad uno spessore massimo di cm.50;
·   dei muri in comunione nella misura del 50% fino ad uno spessore massimo di cm.25;
·   della superficie dei vani accessori - quali cantine, soffitte e simili - nella misura del 50% qualora comunicanti con l’appartamento e del 25% qualora non comunicanti;
·   della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva dell’appartamento, nella misura del 30% fino a mq.25, del 10% per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con l’unità abitativa e del 15% fino a mq.25, del 5% per la quota eccedente, qualora non comunicanti;
·   della superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva, nella misura del 10% fino alla superficie dell’unità immobiliare, esclusi gli accessori, e del 2% per superfici eccedenti detto limite;
·   della superficie dei box auto a servizio esclusivo dell’appartamento nella misura del 50%.
E’ di tutta evidenza che in situazioni particolari questi criteri possono anche venire stravolti.
Faccio un esempio:
·   ipotesi D) appartamento sul mare con un terrazzo a livello di mq.30;
·   ipotesi E) appartamento in periferia, tra le case, con un terrazzo a livello di mq.30;
La superficie del terrazzo dell’appartamento ipotesi D) non potrà avere lo stesso peso di quello dell’appartamento ipotesi E) in quanto l’appartamento ipotesi D) acquisterà un valore decisamente più alto per ogni metro quadrato di terrazzo in più che avrà o, meglio, normalmente verrà acquistato quel terrazzo con un appartamento ad esso collegato. Questo per sottolinearne l’importanza.
E così per altri parametri che, pur mantenendo una validità generale, devono essere “pesati” nel contesto in cui vengono inseriti.
Per finire: prima di fare la facile operazione prezzo diviso metri quadrati, bisogna considerare molto attentamente tante altre variabili che formano il vero valore dell’immobile e che facilmente possono essere tralasciate rischiando quindi …. di prendere lucciole per lanterne, come si dice nel linguaggio popolare.
Certamente l’importanza del passo che si sta per compiere e i rischi che si possono correre inavvertitamente possono mettere un po’ di timore se siete soli ad affrontare le problematiche che si possono incontrare in questi passaggi, ma ….. se per l’acquisto del Suo desiderato immobile si farà aiutare da un agente immobiliare veramente “professionista” il cammino sarà decisamente più semplice.
Posso esserLe di aiuto?



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