Blog immobiliare - Agenzia Immobiliare Studio James

di dott. .Anna Maria Sanguineti
Agenzia Immobiliare
Studio James
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Contratto di locazione agevolata

Agenzia Immobiliare Studio James
Voglio mettere a reddito un appartamento
 
locazione residenziale  -  “agevolata”
 
Dopo aver analizzato gli elementi comuni ai contratti “residenziali” ed alle locazioni “base” focalizzerò ora l’attenzione sul contratto di locazione “agevolata”.
 
Questi contratti non sono liberi ovvero sia il testo sia il canone vengono determinati da accordi locali delle reciproche parti sindacali ovvero tra quelle della proprietà edilizia e quelle dei conduttori . In linea di massima questi contratti di locazione possono essere sottoscritti a vantaggio delle proprietà in Comuni ad alta tensione abitativa ed in Comuni limitrofi.
 
Questo contratto dovrà avere una durata non inferiore a 3 anni, decorsi i quali il contratto si rinnoverà obbligatoriamente per altri 2 anni con solo 7 eccezioni:
 
1)      quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
 
2)     quando il locatore, persona giuridica, …con finalità pubbliche, sociali,… intenda destinare l’immobile all’esercizio delle proprie attività .. ed offra al conduttore altro immobile idoneo ….;
 
3)     quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;
 
4)     quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità …
 
5)     quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione …
 
6)     quando …  il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
 
7)     quando il locatore intenda vendere l’immobile.
 
Attenzione: 36 mensilità del canone dovranno essere corrisposti al conduttore qualora la causa del non rinnovo contrattuale risulti non veritiera o, in alcuni casi, dovrà essere ripristinato il rapporto di locazione.
 
Per quanto riguarda la durata contrattuale il conduttore potrà dare disdetta anticipata, in tutti i casi, anche se la legge cita “qualora ricorrano gravi motivi”, inviando raccomandata con ricevuta di ritorno almeno sei mesi prima della data del rilascio dell’immobile.
 
Alla scadenza di proroga biennale ciascuna delle parti ha  il diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo, comunicandolo con raccomandata a/r almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza di questa comunicazione il contratto si rinnoverà di altri 2 anni alle stesse condizioni.
 
Il canone di locazione, come detto, viene determinato dalle parti sindacali secondo vari parametri da loro stabiliti che, in funzione della zona e della quantità che la proprietà ne potrà vantare, porterà ad una forbice di canone, minimo e massimo, entro la quale il proprietario potrà esercitare la sua richiesta.
 
Come per i contratti “base”, il conduttore dovrà pagare regolarmente il canone. Decorsi 20 giorni dalla scadenza o il mancato pagamento sia del canone sia degli oneri accessori, quando questi ultimi superino l’importo di due mensilità, costituisce motivo di risoluzione del contratto di locazione.
 
Le spese condominiali e gli oneri accessori in generale sono normalmente a carico del conduttore quando possono essere classificati  “ordinari”, mentre le spese “straordinarie” sono sempre a carico della proprietà.
 
Nello specifico di questo contratto di locazione “agevolato”, la ripartizione tra locatore e conduttore dovrà avvenire secondo la Tabella oneri accessori concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat (registrata a Roma il 30704/2014) (Agenzia Entrate, Ufficio Territorio Roma 2, n.845573). Il pagamento deve avvenire entro 2 mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo.
 
Il conduttore ha diritto di voto nelle assemblee condominiali, e non, per quanto le spese e le modalità di gestione dei servizi riscaldamento ed aria condizionata. Può anche intervenire, ma senza diritto di voto, sulle delibere di modificazione dei servizi comuni.
 



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